履新华润集团董事长半年后，王祥明开始了“重塑华润”战略。这一次是对华润置地进行“组织重塑”。

  近日有消息称，华润置地华北、华南、华西、华东、华中、东北六大区区首发生互调，原华东大区总经理陈刚被调回总部后，已赴任华西大区总经理；原华西大区总经理吴秉琪调至华北大区，任华北大区董事长；张大为从华北大区调往华南大区，卸任华北大区董事长一职；原华南大区董事长孔小凯调至华东大区，任华东大区董事长，同时兼任东北大区董事长。此外，华润置地副总裁谢骥已正式赴任华中大区董事长。

  据中国房地产报记者获悉，本次调整也是华润置地在东北大区和华中大区首次设立董事长一职。华东大区原总经理陈刚因上海“围标”事件被调回总部后，华东大区董事长一直由华润置地总裁李欣兼任。

  对于上述调整，华润置地表示，这是根据公司战略及业务发展需要，开展的常态化人员轮岗交流。

  一切都如王祥明在2021年新年献词中所言：“我们既要从成绩中汲取信心，更要从不足中总结经验，要以更加清醒的头脑和更加饱满的精神，开启‘重塑华润’的新征程。”

  现在华润迎来了第四次转型，要打造具有华润特色的国有资本投资公司。2021年最重要的主题之一，就是要做到利润总额和净利润同国民经济保持同步。占据集团资产半壁江山的华润置地在“守住前十”的经营目标下，或许真到了思变阶段。

  重塑华润

  “重塑”是近年来王祥明提到最多的词汇。

  从“灵魂人物”吴向东率部离职，到“扶正”不到一年就被派去管电力的唐勇，再到“建筑老兵”王祥明接班，一年内华润置地权力洗牌，就已经被外界认定为“重塑”。

  吴向东为华润置地一手打造了以“万象城”为代表的商业地产体系，并形成了“住宅+商业”格局。唐勇成功将华润置地推向千亿规模，确立了“销售物业+投资物业+X”的商业模式。“王祥明时代”的新气象应属重启华润万象生活赴港上市，并使其成为2020年度港交所第三大IPO，最新市值突破1000亿港元。

  但行业内更为关心的是，王祥明会将华润置地带向何方？

  2月3日，在发表的主题为《乘时乘势，做强做优做大》的讲话中，王祥明给华润置地厘清了未来发展方向：坚持“城市投资开发运营商”战略定位，以“重塑华润置地，实现高质量发展”为总体目标，坚持“开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务”一体化业务组合，构建战略引领投资和生产运营精细化管理两大支撑体系，实现权益签约额和租金收入翻番。

  此外，还对2021年工作提出了八大具体要求，除了降本提质增效，增强投资定力，支撑高质量的规模增长外，还要推动组织变革和机制革新，激发队伍活力。

  此次六大区首的集中换防或是组织变革的第一步。

  华润置地内部人士透露，六大区首换防是为了提质增效，进入更快发展轨道。区首肯定是带着既定目标去赴任，后期集团也会根据各大区拿地货值等市场情况调整指标。当然，大区和重点城市人员调整也会持续。

  在房地产领域，若以销售额计，华润置地近年一直保持在第九、第十位置。2020年，华润置地实现签约销售金额2850.35亿元，同比增长17.54%，完成全年销售目标108.79%。2021年首月合同销售金额约242.1亿元，同比增长119.4%。其中，华南大区以总签约金额100.42亿元成为销售第一，紧随其后的为华东大区，签约金额约66.3亿元。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，华润创新内生动力不足，此次六大区首换防是为了打破原有组织架构形成的利益共同体，化解华润置地长期存在的人均效能低于头部房企的局面，也利于新领导班子对其组织重塑，在提高管理效能的同时，促进区域均衡发展。王祥明之前就说过华润干部老龄化严重，彼时就已经想好了对华润置地“动刀”。

  汇生国际融资有限公司CEO黄立冲认为，这种各大区主要负责人对调是企业的一种内控方式，尤其是在国企央企中比较常见，防止内部腐败和效率低下。王祥明执掌后一定会做一些改革解决利益冲突膨胀，预计华润置地近期会出现人员精简情况。

  悄然加速，增长困扰

  实际上，王祥明给华润置地带来的变化从提速开始。这一点从2020年初就已露出端倪。在2020年业绩会上提出“调节奏、调结构、调布局”战略之后，华润置地便从过去的求稳变成了“激进”拿地和快周转变奏。

  据中指研究院发布的《2020年全国房地产企业拿地排行榜》显示，华润置地2020年全年拿地花费969亿元，排名第6；拿地面积为1150万平方米，排名第9；平均每平方米拿地价格为8426元，较2019年拿地均价6122元上升了37.6%。并接连在武汉和惠州造出“新地王”，楼面价和溢价率高居不下。

  进入2021年，华润置地也没有停下扩张步伐，1月份就在宁波、徐州、济宁收购了3幅地块，总楼面面积约40.61万平方米，应付权益土地出让金约为33.7亿元。

  种种迹象可以窥见王祥明正在为华润置地悄然加速。过去一年17.54%同比增速也使其表现出了“逆周期”的生存性。不过相比2017年40.8%和2018年38.5%的销售增速，这两年华润置地也一直被诟病陷入被前置的“中年焦虑”。

  在业内人士看来，华润置地问题在于对市场周期把控不准。从2010年大举进军三四线城市，到2016年固守一二线，错失房地产行业10年黄金发展期。不过，华润置地相比其他房企有很大优势，通过集团孵化就能解决资金和土地瓶径，叠加近两年向一二线高能级城市以及有产业支撑的三线城市倾斜，拿地占比已经占到了90%，所以前十保卫战不难。关键在于王祥明需要给行业呈现一个怎样的华润置地。

  随着华润置地“攻城略地”而来的是债务压力的持续上升。数据显示，其债务总额已从2014年的2452亿元增至2020年上半年的5899亿元。五年半时间总负债增长3447亿元，按照这个增长趋势，2020年华润置地的负债总额或已突破6000亿元。

  另外毛利率也始终是华润置地迈不过去的槛儿。近3年一直是下降态势，2018年毛利率达到48.12%，在2019年跌破40%降到38.21%，2020上半年直接降到了近三年以来半年度指标的最低值33.5%。

  王祥明首次以华润置地董事局主席的身份亮相时就曾提到，若能在负债率指标上相对灵活起来，对华润置地的规模发展或许会有不小的意义。华润置地有信心维持行业有竞争力的毛利率水平，2020年将维持在30%-35%。

  “在国家要求央企降杠杆背景下，资产负债率硬性标准横亘在华润置地前进的路上。”柏文喜说，华润置地要做好负债率、周转率、销售回款率之间的平衡，要么通过提升周转速度来弥补毛利率下降，进而获取规模增长；要么通过提升管理效率和执行力来获取管理红利。六大区首换防就是要向管理要红利。

  交银国际研报将华润置地目标价由39.98港元调低至33.28港元，评级由买入降至中性。其表示留意到大多数主要一二线城市的限价政策非常严格，预计华润置地的开发业务毛利率将下降至约25%—30%，并拖累近期盈利增长。