2017年冬天，在一次东莞本土房企大佬聚会上，不到10人围坐一桌，烟雾缭绕中响起此起彼伏的感慨和控诉声。

  那是外来房企在东莞拿地最为凶猛的一年，16宗商品住宅用地，仅一宗被本土房企斩获。

  2014年至2018年，超50家外来房企通过各种渠道涌入东莞，在东莞房地产市场大放异彩。那是东莞楼市的高光时刻，房价上升118%；但同时那也是本土房企的黯淡时刻，在与外来开发商的拿地对决中，它们一边倒地“惨败”。

  巨头环伺中，本土房企的存在感越来越弱，只能在“夹缝”求生存。当然，能顺利生存下来的企业，都有自己一套独门“生存哲学”，比如珑远集团。它就是斥资17亿从巨头虎口抢下一宗土地，成为2017年唯一有所获的那家东莞本土房企。

  珑远集团董事长陈梓红曾吐露心声，“知名企业从何而来？就是通过创新变革，死里逃生。”这句话是在一次同行交流会上说起的，彼时他或许想起了已经消失在市场的同行们，或许也想起了2017年在大鳄“围剿”中胜出的那场土拍，风光又辛酸。

  2月26日，珑远集团实控人和最终受益人发生变更，这家房企再次出现于公众视野。“易主”背后，关于它背后的故事也就此浮出。

  陈氏二代的进与退

  珑远集团是东莞本土房企的后起之秀，前身为“广东置荟星城投资集团”，成立于2005年。2014年，陈梓红为开拓业务，另成立以房地产、金融为主营业务的广东珑远投资集团有限公司（简称“珑远集团”）。

  珑远集团注册资本5000万元，对外投资6家企业，规模不算大，但“五脏俱全”，涉及房地产开发、商业运营、金融投资、产城融合、物业管理、实业投资等多个产业。

  有意思的是，尽管创始人与对外宣称的掌舵人均为陈梓红，但其本人并没有企业的股权。

  公开信息显示，珑远集团由东莞市名晋实业有限公司（简称“名晋实业”）和东莞市金季实业有限公司（简称“金季实业”）分别持股90%、10%，后者由自然人陈嘉伟100%控股，前者股东则在近两年内发生频繁变动。

  2019年1月，陈梓红将名晋实业的全部股权转至其女陈丽华名下，颇有推二代上位的意思。

  乐居财经获悉，陈丽华从英国巴斯大学人力资源咨询管理专业硕士学位学成归来后，进入珑远集团工作，目前任营销中心总经理。看起来陈梓红对其女，颇为看重。

  不过仅两年后（2021年2月），珑远集团再次“易主”，张秋芳取代了陈丽华的大股东地位，成为珑远集团实控人和最终受益人。

  这名神秘女子的具体身份，外界不得而知。不过可以肯定的是，张秋芳与珑远集团关系匪浅，多年前就在珑远集团旗下多家公司任法定代表人，其关联企业有32家，均为珑远系或与陈梓红共同持股的公司。

  虚假宣传，炒高房价

  陈梓红是广东梅州人，拥有世界莞商联合会副会长、广东客家商会常务副会长等多个社会职务。

  他还是一位“学霸”老板，热衷于参加各类总裁班，先后进入中山大学高级总裁MBA班、北京大学私募股权投资(PE)与企业上市高级研修班、中山大学高级管理人员工商管理硕士(EMBA)、香港城市大学商学院-复旦大学管理学院工商管理学博士(DBA)等多个研修班学习。

  如果说，王健林的小目标是挣1个亿；陈梓红的小目标就是，要在家人中至少培养四位硕士。

  如此看重学历，或与其从小的经历有关。

  陈梓红兄弟姐妹多，小时候家庭经济条件艰难，为此背井离乡到深圳打拼，做过五金、服装贸易等各类工作。到东莞后，他起初从事废旧物资贸易工作，后机缘巧合发现机会，决定进军房地产。

  陈梓红的转型之路并不顺遂，初进地产，第一个项目是位于东莞寮步的星城国际花园，上市时恰好遭遇2008年国际金融危机。焦虑中的陈梓红经常彻夜难眠。

  不过，由于地理位置优越，又建有休闲广场和配套时尚的金融商业街，该项目出乎意料获得成功，不到一年就基本售罄。这是东莞寮步第一个均价过万的项目，珑远集团由此一炮而红。

  陈梓红尝到了甜头，2013年又在松山湖推出东莞“最贵洋房之一”星城·翠珑湾城市综合体项目。近年来，珑远集团产品逐步从刚需向高端转变，丰华珑远翠珑湾、珑远翠珑湾等也相继开盘，单价超3万，均以高价闻名。

  走高端路线，除了陈梓红所标榜的“精品战略”，少不了高价拿地的原因。

  在外来房企的挤占下，珑远等本土房企拿地越来越艰难。2017年以来，珑远通过公开渠道仅斩获两宗土地：除2017年那次外，还在2020年6月斩获了东莞麻涌镇一宗7.2万平方米的商住地，总价19亿元。

  但高价正是珑远被诟病之所在。有购房者忍不住“吐槽”，2016年星城翠珑湾单价才1.1万，不到一年就涨到了2.7万，有肆意涨价之嫌。多家中介经纪人也坦言，丰华珑远翠珑湾最大的不足就是价格过高。

  价高影响了去化。丰华珑远翠珑湾10号商业、办公楼在2019年1月就已拿预售许可证，截至2020年9月，仅售出280余套，仍有近一半房源未售。

  与此同时，珑远屡屡因虚假宣传被投诉。

  在网络投诉平台上，多名业主投诉星城翠珑湾，将办公室性质房源伪装为商住两用的公寓高价售出，以寮步的地冒充松山湖地块蒙蔽业主高价购买。

  而丰华珑远翠珑湾所谓的“皇家园林”，只是裸露的黄土上零星地点缀着几处绿色植被，业主感叹“皇家园林直接降为黄家园林”。

  旧改也是珑远的“拿手戏”。官方资料显示，珑远集团开发了多个城市更新项目，总改造面积超过200万平方米，土地储备面积达300万平方米。

  最为典型的就是星城翠珑湾项目。据报道，“该项目为珑远集团与寮步牛杨村合作打造，拆迁总面积200多亩。”

  而在星城翠珑湾项目中曾创造“零上访、零投诉、零强拆、零冲突”辉煌业绩的珑远，这次却踢到了“铁板”。因2020年刚拿下的麻涌地块，珑远在2021年头两个月里已5次与麻涌镇大步村村民委员会一同被村民诉至法院。

  近年来，珑远集团还走出了一条合作开发路线，丰华珑远翠珑湾就是和丰华集团合作开发的，碧桂园珑远紫宸府、保利珑远国际广场两大项目则是分别与碧桂园、保利等房企合作开发的。