开局2021丨投资篇:TOP20房企占百强新增货值六成

2021-05-07 15:01:00来源:丁祖昱评楼市

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  受到融资端、供给端政策影响,2021年以来企业投资延续了2020下半年的谨慎态势,百强房企整体拿地销售比仅有0.23。2021年4月受5个重点城市首次集中供地的影响,地市热度明显上涨,各大房企拿地积极性有所提升,销售TOP50房企单月拿地金额同比上涨29%。

  在这其中,龙头房企投资最为积极,尤其是在5个首次集中供地的城市中,规模房企、央企国企成“赢家”,招商、龙湖、保利、华润、万科等均占斩获颇丰。可以预见的是,随着诸多城市展开双集中拍地,龙头房企的优势将进一步扩大。

  但整体而言,在调控愈发收紧、资金掣肘之下,投资仍应保持谨慎乐观态势。一方面要持续优化资本结构、拓宽拿地渠道,另一方面需保持聚焦深耕的投资策略,尽可能控制拿地成本。

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  TOP20房企占据六成新增货值

  截止2021年4月末,新增货值百强门槛为55.3亿元,同比上涨6%,共有23家房企新增货值超过300亿元,其中新增货值TOP10房企的新增货值均超过500亿元。碧桂园、保利、融创万科分列前四,新增货值均已破千亿。

  从各梯队来看,六成左右的新增货值被TOP20房企获得,2021年1-4月,百强房企各梯队新增货值中TOP20房企新增货值全口径金额占比与货值占比分别为56%和58%,其中,TOP10房企新增货值全口径金额占比与货值占比为各梯队最高,为38%和39%,与其他梯队差距较大,行业集中度维持在较高水平、强者恒强格局不变。随着“两集中”城市地块开拍,规模房企优势还将进一步放大。

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  从2021年1-4月百强房企拿地销售比为0.23,较三月末小幅提升0.03。这主要是由于,在5个城市首次集中供地的带动下,房企投资积极性有所提升,但由于部分核心城市集中供地尚未开始,导致部分区域深耕的房企本月尚无新增土储。

  分梯队来看,TOP1-10、TOP21-30房企积极性提升最为显著,截止4月末拿地销售比分别为0.24和0.23,较3月末分别提升0.04和0.05。在招商、金地等10强房企积极参与土地集中出让、并有所斩获的情况下,10强房企成为拿地销售比最高的梯队。

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       50强4月投资额环比提升29%

  从单月走势来看,2021年4月,TOP50房企投资力度提升明显,单月投资总额超2300亿元,环比上涨29%,投资力度与2021年1-3月相比均较高,4月TOP50房企中有三成房企单月投资额环比提升,9家房企投资额超过百亿,其中招商和碧桂园投资金额超过200亿元。

  4月投资额的上涨,在一定程度上受4月5个首次集中供地的城市影响,但与去年平均水平相比,虽然在集中供地影响下出现了一定的提升,但与去年平均水平相比仍下降17%。

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  从单月走势来看,2021年4月,TOP50房企投资力度提升明显,单月投资总额超2300亿元,环比上涨29%,投资力度与2021年1-3月相比均较高,4月TOP50房企中有三成房企单月投资额环比提升,9家房企投资额超过百亿,其中招商和碧桂园投资金额超过200亿元。

  4月投资额的上涨,在一定程度上受4月5个首次集中供地的城市影响,但与去年平均水平相比,虽然在集中供地影响下出现了一定的提升,但与去年平均水平相比仍下降17%。

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  截止2021年4月末,5个首次集中供地的城市分别为广州、重庆、沈阳、长春和无锡,共计成交155幅地,成交金额超2000亿元。

  从参拍结果来看,百强房企中有13家房企拿地数量超过3宗。规模房企、央企国企成为本轮集中供地中的“大赢家”。如招商、龙湖、保利、越秀、万科、华润等。

  作为绿档房企,招商、越秀、龙湖在广锡渝首次集中拍地中分别获得8宗、7宗、7宗土地,成交金额超过百亿(各含一宗联合拿地)。招商在三城均有斩获,而越秀和龙湖则持续深耕大本营,龙湖在重庆土拍中斩获5宗地,越秀在广州参拍了15宗并成功获得7宗地。

  此外,金科、弘阳、华宇等通过联合拿地、强强联合的方式在各自深耕区域有所斩获。由此也可以看出,在重庆和广州,本土房企的话语权更大。

  相较而言,长春、沈阳双集中供地相对“冷清”,龙头房企也比较谨慎,因此部分地方型小企业通过底价拿地来新增土储。

  在核心城市纳储也使得部分规模房企的新增土储大幅提升,龙湖、金地1-4月新增土储货值较1-3月上升13和8名。而万科、融创、招商、保利也分列1-4月新增拿地金额TOP4。

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  长三角占据百强房企拿地金额半壁江山

  2021年4月受集中供地影响,百强房企一二线投资比例明显提升,拿地金额占比达58%。

  受长三角区域热度持续影响,再加上4月无锡也进行了集中出让,百强房企在长三角拿地金额占47%,接近一半。

  与此同时,中西部和珠三角拿地金额占比仅在22%左右,在沈阳、长春均有集中出让的情况下,百强房企在环渤海区域拿地金额仅占10%。

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  从4月公布上市房企在业绩发布会上的表态来看,2021年行业的投资态度也保持分化,绿城等房企表示将延续2020年积极的投资态度,融创、雅居乐等则表示将持续谨慎投资。

  整体而言,在调控愈发收紧、资金掣肘之下,投资仍应保持谨慎乐观态势。一方面要持续优化资本结构、拓宽拿地渠道,另一方面需保持聚焦深耕的投资策略,尽可能控制拿地成本。

  从近期双集中供地情况来看,头部房企凭借全国化布局、资金渠道多、标准化管理及信用优势,受益最明显。小企业想要在核心城市、热度较高的城市“捡漏”的可能性并不大,因此,联合拿地或将成为常态。

      在集中供地的背景下,投资博弈性加码,机遇和挑战并存。对大多数房企而言,提升投资团队的专业性、机动性、提高投资工作的前置性,加强企业的一体化运营,才能更加适应核心城市土地市场的发展趋势。


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