正荣地产陷回购风波,美元债重组尚未落地

苗野2022-02-18 10:45:58来源:中房报

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  一笔2亿美元永续债回购风波,让正荣地产遭遇“股债双杀”。

  2月15日,正荣地产报0.88港元,跌幅15.385%;正荣服务报1.31港元,跌幅12.081%。这已是“正荣系”股价连续三个交易日下跌。债券市场上“正荣系”多只美元债也频繁跌荡,其中境内公司债“20正荣03”接连两日下跌后于15日跌逾20%,触发临时停牌。

  前一天,正荣地产曾发布公告,对之前有关正荣重组及抛售境外债的相关传言进行否认,称关于公司及控股股东欧宗荣离岸债券的报道“不实且虚假”,集团营运仍属正常。

  但从正荣地产及关联公司的股债走势来看,该澄清公告并未打消市场的疑虑。上周五暴跌66%的正荣地产仍未止跌,市值仅剩38.87亿港元,正荣服务市值余13.7亿港元。

  2月14日,穆迪将正荣地产的公司家族评级由“B1”下调至“B3”,将其高级无抵押评级由“B2”下调至“Caa1”,评级展望由“稳定”调整为“负面”。

  穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示:“评级下调反映出正荣地产的再融资和违约风险加剧,原因是该公司业务疲软、融资渠道恶化以及未来12个月的大量债务到期。负面展望反映出正荣地产在未来6-12个月内解决债务到期问题的能力存在不确定性。”

  Wind数据显示,正荣地产当前有15笔处于存续期的境外债,余额合计约48.92亿美元。2022年有5笔境外债到期,金额合计23.33亿美元。另有9笔境内信用债,合计存量规模为57.9亿元,其中2022年有3笔到期。还有一笔10亿元的公司债于9月14日进入回售期。

  截至目前,是否重组美元债,正荣并没有给出确切答案。但据中国房地产报记者从知情人士处获悉,正荣地产内部正在就此进行讨论,暂时未有落地信息。针对市场消息称正荣地产已经聘请钟港资本作为财务顾问,协助处理债务问题,该知情人士予以否认。

 股债大跌,源起美元债

  这一场“股债双杀”,源于一则市场传闻。

  据业内流出的消息称,正荣将不按此前计划在3月5日赎回一笔2亿美元的永续债,同时公司实控人欧宗荣要求香港公司清空全部“正荣系”债券,宣布重组美元债,且已失去偿债意愿,打算“躺平”。

  随即,“正荣系”两家上市公司股价于2月11日午间突遭大幅跳水,短短两个小时内两家上市公司股价暴跌近9成,合计市值蒸发超130亿港元。其中正荣地产创下最大跌幅纪录,最高跌幅81.42%,截至当日收盘跌幅收窄至66.39%,报1.23港元/股,市值半日蒸发超过百亿港元。正荣服务更是一度跌逾85%。

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  事实上,针对这笔2亿美元的永续债,正荣此前曾在投资人会议中表示,由于永续债跳息后费用过高,从10.25%的票息跳至15%,因此计划在近期赎回其2亿美元规模的永续债。1月4日即正式公告称,将于2022年3月5日赎回2亿美元的永续债,且已告知委托人和债券持有人。

  公开资料显示,这笔永续美元债的ISIN编码为XS2013512608,通用代码

  为201351260,证券代码为4596.HK,发行于2019年6月19日,总规模为2亿美元,票息为10.25%,将于2079年6月3日到期。

  就在永续债官宣赎回后的第二天,正荣地产美元债还上涨了超6%,这笔美元债的价格也稳定在了90美分以上。紧接着1月5日,正荣对外称,于2021年底获得中国银行91.4亿元的授信额度;1月7日,正荣偿还1300万美元的境外债利息。整体正向的行情一直持续到2月10日。

  “市场传言难辨真假,股价崩盘是投资者对正荣地产的信心不足。高杠杆是正荣履遭诟病的地方,规模、财务安全、盈利无法均衡且长期依靠融资性现金流,资金紧张的传闻一直都有,此刻爆发也是出于正荣的一系列动作,未来正荣的降债取决于整个市场表现和窗口期。”某房地产观察人士认为。

  对于传闻,正荣地产予以否认,称公司将按照原计划赎回2亿美元永续债,股价大跌或由于有机构恶意做空再买入,公司正在进一步了解股价下跌原因。

  公告无利于市场表现。2月14日,在上一个交易日已闪崩66%的正荣地产股价放量下跌15.45%报1.04港元,两个交易日崩跌71.5%。有12笔美元债价格跌幅普遍在41%-65%,目前价格均维持在20美分左右。“20正荣03”在两个交易日价格从80元左右跌到54元,累计跌幅32%。

  积极应对,力求化解偿债隐忧

  突如其来的股债大跌,让市场对正荣地产的偿债能力愈发担忧。

  穆迪认为,正荣地产获得资金的渠道将大大削弱。因此,该公司不太可能以合理的成本筹集新资金,为未来6-12个月到期的债务再融资。正荣对其合资企业的敞口也很高,这可能会限制其控制现金流的能力。因此穆迪将其对正荣流动性状况的评估,从“充足”调整为“较弱”。

  以“三道红线”标准来看,到去年中期,正荣剔除预收账款的资产负债率为72.4%,净负债率为57.2%,现金短债比2.19,踩中一条红线归为“黄档”房企。

  业内人士提出,房企陷入流动性困局最根本的原因在于过去高周转、高杠杆的模式,与当下强监管的市场形势相违背导致的。加之楼市遇冷,购房者预期被扭转,巨额到期债务叠加去化难题加速了企业出险。

  标普日前发布报告称,2022年,116家样本企业年内国内债券到期金额约2300亿元,其中3月和7月是相对到期高峰。如果考虑到海外美元债,房企面临的债务重压将更大。

  正荣在公告中称,最近三个月没有到期公司债券,仅有三笔合计规模10.04亿元的ABS到期。相比其他到期债务,正荣最棘手的还是美元债,6笔将于年内到期的美元债,利率均在5.98%-9.15%。

  “如果正荣无法切实有效执行销售和现金回款计划,其偿债能力或将受到削弱。”某券商分析认为,这对正荣的投融资和资金使用效率提出了更高的要求,短暂的信用风险事件对债券投资热情的打击会持续,正荣按计划在2022年上半年完成“转绿”还是有挑战的。

  实际上,正荣也一直在为降杠杆和即将到来的偿债高峰而努力。融资方面,2021年正荣共发行5笔美元债,年末还顺利获得5.5亿港元双边贷款额度及中国银行91.4亿元授信额度。为了防范“暴雷”和提振市场信心,正荣多次提前赎回债务,仅去年11月,正荣先后四次回购优先票据,回购规模合计2555万美元。去年四季度,正荣于天津、苏州、南京等多个城市进行打折促销,加快抢收速度,截至2021年年末,累计合约销售金额实现1465亿元,同比增长3%。

  今年1月,正荣陆续开始出售项目股权回笼资金。1月30日,正荣(厦门)置业有限公司转让厦门市荣璐置业有限公司49%股权,平安信托有限责任公司接盘。同期,成都正荣置业也出质了成都荣惠煜1530万元股权权益数额,该项目为去年10月取得预售许可的正荣润锦府。

  “在房地产行业融资渠道有所松动的当下,正荣地产要重拾市场信心,采取‘外科手术’和‘定向爆破’等多手段并用筹集新资金度过短暂困难期后,就会有喘息的机会。”上述某房地产观察人士说。

  正如正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝一直强调的“财务安全、利润提升和规模增长”这个不可能实现的三角是正荣要实现的。而眼下正荣最先要解决好的就是债务问题,资金能力能否助力正荣顺利度过即将到来的偿债高峰期已成焦点。

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