万科重回“增长赛道”:一季度净利润同比增10.58%

刘伟2022-05-05 13:20:20来源:中国房地产网

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  在经历波动的2021年财报后一个月,万科2022年一季度报告如期而至。

  4月28日晚间,万科披露的一季报显示,公司实现营业收入626.67亿元,同比增长0.65%;归属母公司净利润14.29亿元,同比增长10.58%。不少投资者称,业绩已经超出预期。

  值得注意的是,万科今年一季度在扣除非经常性损益后的净利润同比下滑5.58%。非经常性损益中,出售、处理部门或投资单位带来3.26亿元的收益。经营性净现金流为-132.59亿元,上年同期为168.79亿元,公司称是由于销售活动受到的款项减少。

  开发业务方面,一季度,万科房地产开发业务结算面积为374.7万平方米,同比持平,贡献营业收入493.4亿元,同比下降6.9%。

  在此前举办的2021年度业绩会上,万科总裁、首席执行官祝九胜指出,未来公司毛利率将维持在20%的水准。

  今年一季度,万科开发业务的税前毛利率为21.8%,扣除税金及附加后的毛利率为17.1%。相较于2021年同期,万科房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率(已扣除税金及附加)为16.1%,今年略有提升。

  整体来看,万科一季度的税前毛利率为18.9%,税后毛利率为15.0%。2021年,万科的业绩不佳,最直接的原因是毛利率同比下滑25.37%,导致增收不增利,2022年若能稳住毛利率则为业绩企稳夯实了根基。

  报告期内,万科实现合同销售面积632.7万平方米,合同销售金额1065亿元,同比分别下降42.7%和40.7%。

  实际上,从销售端来看,一季度房地产行业的下行压力仍在持续。

  4月18日,国家统计局发布数据显示,1-3月份,全国商品房销售面积31046万平方米,同比下降13.8%;其中,住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元,下降22.7%;其中,住宅销售额下降25.6%。

  据克而瑞研究报告,一季度有逾八成的百强房企累计业绩同比降低,其中近四成企业的降幅高于50%。单看3月,TOP100房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元,环比增长27.4%,增幅明显低于往年同期;同比降低52.7%,较2月降幅扩大5.5个百分点。

  克而瑞分析,虽然目前政策面有缓和、好转的趋势,但短期内市场整体的供求和成交尚未有明显转暖迹象,预计2022年企业销售目标将更为谨慎。

  截至一季度末,万科合并报表范围内有4776.2万平方米已售资源未竣工结算,合同金额约7385.1亿元,较年初增加3.9%。

  截至报告期末,万科净负债率为34.6%;持有货币资金1417.8亿元,对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.6倍,较年初提升0.1倍;“三道红线”维持绿档。

  报告期内,万科分三次完成80亿元3年期中期票据的发行,票面利率区间为2.95%-3.00%;完成总额为19.9亿元公司债的发行,其中3年期品种的票面利率为3.14%,5年期品种的票面利率为3.64%。

  今年一季度,万科新增加6个开发项目,总计容规划建筑面积145.8万平方米,权益计容规划建筑面积112万平方米。截至报告期末,万科在建项目总计容建筑面积约10685.8万平方米,权益计容建筑面积约6664.3万平方米;规划中项目总计容建筑面积约4019.7万平方米,权益计容建筑面积约2581.1万平方米。

  此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,总计容建筑面积合计约534.7万平方米。

  经营业务方面,最受关注的是此前已经提交上市申请的物业板块万物云。

  在2021年度业绩会召开次日,万物云向港交所正式递交了上市申请。此前根据2021年度报告显示,2021年万物云收入首次超过200亿元,录得全口径收入(含向万科提供服务收入)240.4亿元,同比增长32.1%。

  最新一季度报告中,尽管将房地产开发、物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务板块的主要经营情况单独列出,但物业服务营收尚未明确。

  一季度万物云(即万物云空间科技服务股份有限公司及其子公司与联营、合营企业)向市场拓展。其中,归属社区空间服务的万科物业新增项目中,来自独立第三方物业开发商的项目占比为67%;归属商企空间服务的万物梁行新获取4个200米以上的超高层项目;归属城市空间服务的万物云城新增3个城市服务项目,新进驻5条街道并提供整合服务。

  此外,物流仓储方面,万科物流仓储业务(含非并表项目)实现营业收入8.7亿元,同比增长39%;租赁住宅业务方面,一季度万科租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入7亿元,同比增长12.8%。一季度租赁住宅业务新拓展房源超过6000间;商业开发与运营方面,一季度,万科商业开发与运营业务实现营业收入21.1亿元(含非并表收入),同比增长17.6%,其中印力集团控股有限公司管理的商业项目营业收入为14.2亿元,同比增长16%。

  3月30日,万科曾披露A股股份回购方案,按照计划将回购金额为20亿-25亿元,回购价格不超过18.27元/股。到目前,这项回购计划并未实施。截至4月29日收盘,万科A涨3.64%,报19.38元/股。

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