ST泰禾回复深交所问询函:基于实际情况计提存货跌价准备11.2亿元结果合理

2022-05-11 10:25:59来源:中国房地产网

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  5月10日,ST泰禾发布关于对深圳证券交易所关注函的回复公告。

  公告显示,公司的投资性房地产采用公允价值计量,业绩预告公告时还未完成相关投资性房地产的评估工作,公司管理层依据对市场的判断,对投资性房地产的公允价值进行了预估,导致跟评估结果有一定差异。实际评估中公司投资性房地产中商办项目占比相对较大,受互联网冲击及疫情影响,实体店面出租率和开业率持续降低致使商业房地产市场价格低于预期估值,导致该部分估值低于预期。

  泰禾集团表示,2021年同行业房地产可比公司根据行业及公司实际情况均计提了相关存货跌价准备。公司在每个资产负债表日,均对存货进行减值测试,测试过程保持稳定性和延续性,其中2019年和2020年分别计提存货跌价准备8.46亿元和17.35亿元,2021年公司基于项目实际情况计提存货跌价准备11.2亿元,结果合理。

  公司2021年12月31日纳入评估范围的投资性房地产共计19个项目,主要分布在北京、福州、厦门、上海、济南,本年投资性房地产建筑面积88.6万平方米,主要业态为购物中心、公寓、写字楼、商铺。公司2021年12月31日纳入评估范围的投资性房地产账面价值252.55亿元,评估公允价值256.72亿元,评估增值4.17亿元,增值率1.65%。

  截至2021年12月31日,泰禾集团已到期尚未还款的借款本金总额为352.19亿元,其中已到期未偿还的债券为208.47亿元,除债券外的有息债务逾期为143.72亿元。截至目前,公司债务重组工作取得了一定进展,与部分主要债权人已签署过展期备忘录,拟采用更多增信措施保障债权人的利益。公司也在积极与政府和金融机构协调,在不违背国家政策的前提下使用监管资金保证项目复工复产,通过销售回笼资金用以偿付债权人,公司将尽快形成并推进与其他债权人的债务重组方案的落地,维护债权人及公司各方利益。

  2021年前三季度公司15.82亿元的营业收入中,其中房地产产品结转收入为7.05亿元,物业、商业及酒店等其他业务收入为8.77亿元。基于公司目前的现状,公司以“复工复产、重塑信心”“保交付、保品质”为第一要务,积极盘活资产,抓销售促回款。济南院子二期、北京金府大院、南京院子等项目在第四季度进行了集中交付,公司相应进行了收入结转,由此可贡献30亿元的收入;物业、商业及酒店等其他业务收入可贡献3亿-5亿元的收入。因此公司在业绩预告中预计全年实现营业收入42.6亿元至56.35亿元,相比于2021年前三季度15.82亿元大幅增加。

  同时,泰禾集团修正了导致业绩变化的事项,未满足收入确认条件的项目利润减少约12亿元,预计未来无足够应纳税所得额而冲减的递延所得税资产约7.4亿元。此类事项不属于资产负债表日后调整事项。

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