频繁拜访地方政府 郁亮寻找万科新锚点

刘伟2022-08-19 10:21:50来源:中国房地产网

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  在经济下行,特别是各地楼市新政密集发布时期,政府和企业的互动更为“密切”起来。

  8月16日,据吉林省政务信息平台“吉林发布”微信公众号内容显示,吉林省委书记景俊海在长春会见万科集团董事会主席郁亮一行。

  根据会见内容,双方聚焦吉林全面实施“一主六双”高质量发展战略、大力发展“六新产业”、加快建设“四新设施”,就促进房地产市场平稳健康发展、城市更新改造、产业园区建设、现代文旅产业发展、物流体系运营等方面合作进行了深入交流。

  省委书记会见龙头房企董事长自然离不开在房地产领域的合作,而这背后是吉林省长春市不尽如人意的楼市表现。

  长春楼市此前跌势已久。诸葛找房数据显示,2022年上半年长春新建商品住宅成交13696套,同比下跌56.44%;成交均价为9261元/平方米,同比下跌4.49%。为刺激市场成交,6月17日~30日,长春举办了线上、线下房交会,使得6月长春新建商品房成交面积环比大幅上涨。不过,从成交量上来看,长春新建商品住宅7月数据环比继续走低。

  据记者不完全统计,近期郁亮在吉林、青海、江西、贵州等地会见地方政府官员,这些大多属于土地出让金收入边际下降省份。地方政府希望房企加大投资带动地方经济发展在情理之中,但在当下的市场环境中,一个不得不面对的现实是,各家房企的投资力度已经大幅放缓。例如,2022年1月~7月,万科拿地面积同比缩减超过80%。

  就相关问题,记者联系了万科集团相关人士,但截至发稿未获回复。

  一位长期研究地方政府财政的人士对记者表示,当前,不少地方政府的财政压力非常大,在没有新的税源出现的情况下,不得不走以往土地财政的老路,但地方政府通过吸引房企投资拿地增加收入,维持财政稳定的难度越来越大了。

  “从目前来看,局部政策的带动作用还不足以拉动消费者的购房意愿和地产商投资力度。”一位房企前高管对记者称,另一方面,随着市场的持续低迷,许多房企本身的生存压力也会越来越大,自然也会降低投资预期。

  与多位地方官员会面

  8月16日当天,吉林省委常委、长春市委书记张志军,长春市委副书记、市长王子联一起在长春会见万科集团董事会主席郁亮一行。

  张志军说,当前,长春按照省、市党代会部署,加快推进“六城联动”发展,全力建设现代化都市圈。希望双方聚焦人民群众的美好生活需要,围绕城市更新改造、文化创意产业发展等深化合作,共建美丽幸福长春。

  郁亮表态,一定继续深耕长春,拓展合作领域,打造精品工程,为长春经济社会发展作贡献。

  最近一段时间,郁亮行动的轨迹不止在东北。8月11日,江西省委常委、市委书记李红军会见了万科集团董事会主席郁亮一行。

  8月9日,西宁市委副书记、市长孔令栋会见万科集团董事会主席郁亮一行,双方就深化务实合作进行深入交流。

  会见中,孔令栋表示,希望万科集团充分发挥行业龙头作用,积极参与西宁城市发展,加大投资布局,拓展合作领域,努力实现互利共赢、共同发展。西宁市将持续打造一流营商环境,当好“有呼必应、无事不扰”的“店小二”,让企业在西宁实现更好发展。

  郁亮说,希望双方在目前良好合作的基础上,继续开展广泛深入的合作,为西宁经济社会发展作出积极贡献。

  时间更久之前,6月19日,贵州省委书记、省人大常委会主任谌贻琴在贵阳会见万科集团董事会主席郁亮一行。

  谌贻琴表示,希望双方进一步发挥各自优势,拓展合作空间、提升合作层次,在城市更新、物业服务、仓储物流等领域深化务实合作,实现互利共赢、共同发展。贵州将持续优化营商环境,为企业在贵州投资发展创造良好条件。

  郁亮称,万科集团将深耕贵州,全力以赴推动各个业务板块在贵州落地,努力为贵州高质量发展作出积极贡献。

  根据兴业证券固定收益团队发布的结合2020年和2021年土地财政依赖度、最近四个季度(2021Q3-2022Q2)的土地出让金收入的同比变动数据,上述贵州省和江西省属于土地财政依赖度较大且土地出让金收入边际恶化的省份;吉林省属于土地财政依赖度较小,但土地出让金收入边际恶化的省份。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,地方政府现在要对土地出让、土地财政、地方房地产健康可持续发展,以及房地产金融等问题重新认识。应该要将区域本身通过住房发展来带动基础设施建设,带动新市民住房需求,解决民生保障的问题解决,通过“一篮子”统筹起来,使企业能够盈利,新市民能够得到低成本、体面的住房,地方的公共配套,民生保障设施能够到位等几方面结合起来才是合理的措施。

  投资已呈收缩态势

  关于投资拿地,行业里万科从来都不是冒进的那一家。但在当下的行业形势中,缩减投资已是主基调。

  在中指研究院发布的2022年1月~7月全国房地产企业拿地top100排行榜中,万科以203亿元和123万平方米分列权益拿地金额第10位和拿地面积第15位。其中,拿地面积同比缩减81.65%,拿地金额排名下降9位。

  在2022年1月~7月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜中,万科以1086.1亿元新增货值,排名第三位,仅次于滨江集团和华润置地。

  而在2021年,根据领先指数的数据,同期万科的新增土地货值排名第4位,金额2748.7亿元。两相比较,新增货值金额同比大幅减少。

  缩减投资背后离不开自身业绩数据透出的寒意。8月3日发布的万科公告显示,2022年1月~7月,累计实现合同销售面积1507.2万平方米,合同销售金额2489.8亿元,同比下降38.7%。

  2022年6月销售简报披露以来,万科新增开发项目2个,分别为广州黄埔新城项目,需支付权益地价35.52亿元;重庆中央公园145亩地块项目,需支付权益地价11.3亿元。

  此外,万科新增2个物流地产项目,分别位于上海及长沙,需支付权益价款3.16亿元。

  事实上,经过2021年下半年的多家房企暴雷,行业形势走低后,万科已经改变了自身的投资策略。

  2022年3月31日,万科2021年业绩发布会上,万科开发经营本部首席合伙人兼CEO张海表示,万科投资拿地额度不再分大饼,以前我们是按照每个区域的回款做了一些投资额度分配,去年开始我们就不再这样做了,投资更加集中,向市场稳定、安全边际高、团队操盘能力强的地区倾斜。

  在郁亮与上述省市官员会谈后,万科是否在这些地方进一步投资,还有待后续观察。

  不过,有地产金融机构人士对记者表示,现在还具备资金实力的房企可以趁着价格低多拿下一些土地。他表示,像万科这样体量的企业不能停摆,需要将项目一直做下去。即使拿地总量减少,但碰到价格低乃至利润低的土地也要做下去,这样可以给操盘团队提供持续运作下去的空间。

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