不知不觉间，买房故事已经讲了四期。四个人与房子的纠葛中，有无奈，有懊恼，有哀愁，有倒霉。尽管他们的开头、过程、结局甚至未来不尽相同，但一样的是，都是对在想留下来的这个城市安一个真正意义上“家”的执著人们的缩影。

  “5”是自由数，能幻生出多种变化。第五期，又恰逢中秋佳节将至，我们就来讲贯穿着北京楼市“编年史”的买房故事。因故事确实较长，因而我们将其分为上下篇呈现。喜欢追读的各位，请持续关注！

  一个房地产人眼中的北京楼市13载（上）

  达子毕业的2004年开始，首创、首开、万科、保利这些大房企开始进到北京几个一流大学招聘。“也不要求专业，学什么的都行”。达子回忆。

  于是，物理学士达子和同专业的其他两名同学，进入了一家大型国企成为了管培生。

  入职后，他们先都要在营销岗上历练数月到半年，然后就被划分到各个项目公司了。之后一段时间内，他们像是球队中的自由人，有时候跟着去看地，有时候被教看规划图，有时候又会被派去支援卖房子……公司中的各个职能几乎都干过。 

  2003年之前的北京，房地产还根本尚无整体开发的概念，都是企业单位的共建房。相对好一点的商品房是外销房——顾名思义，就是卖给外籍人士或侨胞，以及他们国内的亲戚。典型项目有罗马家园、飘亮广场等。

  那时候也没有所谓的金融杠杆，几乎没人用，或者说很少有人知道。原来的房地产国企所做的开发，也都是基础建设，例如平路，并不是真正的房屋住宅开发。 

  后来，政府要推进城市化进程、要拆迁上楼、要提升居民居住水平，所以国企义不容辞地率先做起了房屋住宅开发。

  于是，以2003年为分界线：之前的北京楼市是洪荒一片，之后进入了野蛮疯长时代。

  次年，土地开始招投标，房地产成了一个“持地为王”的重资金行业。房企也迅速认识到，他们不但需要会盖房子的人才，还需要营销方面的人才。但那个时候还没有像如今这样多的培训机构和课程，房企就都自己培养。达子那时几乎每天都在被灌输各种新东西，很充实也很疲累。

  2006年，达子结婚的第二年，他想着是时候在北京安个家，给老婆一个踏实的港湾了。那时候，北京的新房二手房业务不分，因为新房一大把，倒是二手房交易不多。

  达子沿着刚通车没多久的八通线看房，每到一站下来，就有许多涌过来发传单的小蜜蜂。售楼处的车永远满员，来来回回地往返于地铁口与售楼处。达子看房的第一天，本来兴奋雀跃的心情就被打击的所剩无几，现在简直无法想象的四五千元每平米的价格，以当年他的收入衡量是天价。

  看过多少套房子，如今达子已经不记得了，他难忘的是看房过程中的一次次有心无力。最后，他们选了通州九棵树的一套70平米多点的房子——因为只有这个他们买得起。是那个项目的尾盘，楼层、户型上没什么选择余地，但价钱比房源充足时便宜，每平米4000多块，首付20%，加上税也只需要先一次性拿出不到8万。

  这套房子就是达子对买房认识的开始，之前虽然他是行内人，但却并不懂除了价位，还应该从哪些方面考虑以挑选适合自己的房子。达子回忆：买房人一般分两种，一种会特别谨慎，多次现场看、找人问；另一种是看的差不多就买了，我属于后一种。但也正是这种快决定快出手的特质，让他在这次和日后多番踩对了“点”。

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  2007年，北京楼市涌起第一波狂潮：住宅单价和涨幅双双创下历史纪录，许多项目甚至一天一个价。身在其中的达子，不由得庆幸自己前一年买了房子的英明决定。

  直到2008年，“黑天鹅事件”——5·12地震发生。人们的情绪和观念一下转变了：天灾难测，几十万买个房子有什么意义？说不定哪天就和自己一起烟消云散了。于是，不过一两个星期之间，整个北京楼市产生了天壤之别：新开盘项目从过去一号难求变为无人问津，售楼处热线也冷却下去。

  2008年是个多事之秋，暴雪灾、大地震、奥运会以及其他一些突发事件，外忧是美国次贷危机演变成为全球金融危机，内患是珠三角闹劳务荒，房地产行业更是连续四个月成交量下滑，政府开始绷不住了，“救市”开始：下达命令给各地要求降价卖房，又给出了降低首付比例和交易税率等刺激性金融政策。“四万亿”的生拉硬拽下，那年10月，楼市又回温了。

  各项政策先后出台过程中，达子他们一众行内人就预测年底会“翘尾”，但没想到的是翘的那么高。人们的想法好像又转回来了，达子复述一个老同学托他买房时的话：“就算死，也得有个安稳地儿不是？”

  2009年4月起，房价一路拉升，四环至五环的房子单价从9600元一路近乎翻番破1.8万元。“当时的官方解读是政策刺激和前一年市场压抑等多重因素的叠加作用，但我们都知道，根上的矛盾，还是供需失衡”，达子说。

  那一年，是个不折不扣的暴涨年。随行就市、趋势而动，短期的投机行为越来越多。一些投机客开始发不义之财，人为蒙蔽信息：即他们在项目中有“内线”，能提前获悉何时涨价。在此之前让内部“同伙”预留好房子，之后对外卖号，如此对买房人说：“这房子是上周每平1万9，现在已经涨到2万3，但你在我这买就只要2万，每平米省2千块”。如此，客户怎能不买账？他们自然赚翻天。那一年，整个市场人心惶惶，因为追涨杀跌是难以改变的普遍心态：在暴涨年，你告诉人明天这房子就涨价，大家都会信；但在缓涨年，同样的话不起作用。

  政府看到了市场上的乱象，当年底，政府释放出遏制二手房交易的信息，税费减免也传将“二改五”。

  但上头要出手前就是民间最混乱时一向是“中国特色。落闸之前的12月，市场几乎“烧焦”。那一年完全没有遵循市场原来的规律：什么“金九银十”，什么“春节淡季”，月月天天时时都有大量交易。

  也就是在这时，达子老婆怀上了。家里要添人口，老人们也得过来照顾，不到80平的小房子显然不够住了。但这个时候的他，已经在职业实践中，制定出了自己对好房子的标准：不高于六层的低密度花园洋房，最好买中间层；房间面宽要够，大于七米为佳。

  为了“首改”需求，达子卖掉九棵树的那套房。卖的时候每平米已经是1.3万左右了，涨了三倍还多。 

  在卖房的同时，达子又踏上了新的找房之路。还是没经过太长时间的犹豫，他用140万买了东五环边上一个140多平米的跃式大三居。

  亲身经历和亲眼所见，让达子觉得房产是一个投资的好渠道，也有了些积蓄的他开始做资源配置：

  2009—2011年期间，达子先后买了分别位于房山、大兴、顺义的三套小户型——几乎是一年一套的节奏。他的择房标准很简单：靠近地铁，名企大盘。

  三套加在一起，总价不到300万元，首付统共花了100万元。达子的判断是：我用杠杆，买房人也能用杠杆，北京的刚需会持续旺盛。

  事实证明，达子又一次对了。之后，这三套房子的价格至少翻了一番。

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  2010年春，政府又开始研究新政策：限购从存量房扩展到新房，提出非京籍一年限制。达子记得非常清楚，3月提出这个新政之后，4月—8月，市场又经历了近五个月的冰封期。“那个时候买房的可都是抄到了底”，他评价。

  但8月还没过，市场再次破冰。因为越来越多的人到了一年的条件的解限期，需求又像烧水一样越来越旺，房价又开始蹿起。 

  这样到了2011年4月26日，沿用至今的史上最严限购政策袭来——非京籍需连续五年个税和社保才能购房，京籍家庭最多买两套房，京籍单身只能买一套。

  “大招”一放，2011年成为了“冰封年”。但业内人却并不担心，因为大家都知道，需求并不会因此消失，相反压抑的越久，爆发时就越强劲。

  达子的公司在哪年做了一个调研，在全北京抽取了近40个楼盘，成交客户中，超过75%都是非京籍。而这些人中，又以河北、山西、内蒙人居多。但凡购买力够得着的，以及县级以上的小官，都至少有一套北京的房子。很多孩子更是刚到北京读大学，父母就给准备好了今后在这扎根的基础——基本都是一次到位，两居或三居。 

  “总有一些官方统计每年北京会有多少多少外来人口，但我觉得其实北京的外来需求是没法估量，没法建模的。”达子摇头。

  “所以需求不是被消灭了，只是被延长了”，达子清了清嗓子继续说。更要命的是，这个过程中购房人攒了更多的钱，购买力更强了；而北京的土地却越来越稀缺：2009年之前，至少5000套房源的项目才好意思自称大盘；2011年后，能上2000套房源的就算大盘了。“这说明什么？说明供需进一步失调，房价只等一个机会报复性反弹”，达子自问自答。

  果然，2012年6月，房价启动突破性增长。远郊新城价格连续上涨将近20个月直到2013年12月。同时，北京楼市“郊区化”趋势渐显：人们开始不介意去到五环外买房，那里新城从单价1.2万元不可思议地涨到2.5万元/平。

  （未完待续……）

  相关阅读：

  讲述老百姓真实的买房故事（一）：致我们何处安放的生活

  讲述老百姓真实的买房故事（二）：气喘吁吁

  讲述老百姓真实的买房故事（三）：爱情没了,还好我留下了房子

  讲述老百姓真实的买房故事（四）：恐怖的是故事，还是房价

  网上流行一个段子：80后是被坑的最惨、活的最 累的一代。他们上小学时，上大学不要钱，他们考入大学，小学是义务教育了；他们还上学时，工作包分配，等他们走入社会，工作不仅需要自己找，竞争还很惨 烈；房子几百块一平时，他们和父母同住；他们需要买房结婚独立出去时，房子贵到割俩肾卖光血也负担不起……

   段子残酷到让人完全笑不起来。但这就是目前中国楼市的最主要购买人群--28岁至35岁青年人生活的真实写照

   尽管当年被认为"疯了"的任志强对房价会破10万的预言早已成真，也的确有隐形新贵、富翁不时刷新着豪宅成交的新纪录，北京今年上半年单价8万+的新建 商品住宅成交量达616套--平均每天卖出三套半。但，那些普遍怀揣置业安家梦的普通人呢？在这样狂热到已经变态的市场中，他们如何实现自己迫切和朴素的梦想？

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