研究是决策的先锋，创新的基石，未来的指南。在市场不确定性加剧的背景下，房地产研究人在行业中绽放出了怎样的光彩？乐居上海独家对话上海易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理崔霁。

  探索 永无止境

  崔霁有一双爱笑的眼睛，令人印象深刻。她的身上，既有女子的温婉细腻，又带着东北人的大气坚韧。

  “我觉得对我来说，无论到哪个年龄阶段，都是‘而已’。”谈话中，她笑着提起了近期热播的电视剧《三十而已》，语带感触。

  在她看来，房地产研究工作是一个不断发现新大陆的过程，在各类思维碰撞中吸收精华观点，寻找楼市规律，同时，研究还是决策的前锋，能够帮助降低创新风险，前瞻未来趋势，对房企应用型问题起到引导作用，充满了探索的乐趣和成就感。

  当然，成长过程也伴随着“血淋淋的教训”。让崔霁尤为难忘的是2013年-2015年，她在研究之外开始负责易居研究院对外承接项目和经营工作，迎来了人生中的重要挑战。在没有先例可循、相关资源空白的情况下，她凭着一股韧劲，走出了一条自己的路。

  “那三年确实比较艰辛，但是，我觉得最好的成长方式可能也正是市场教训。”回想起那段经历，她感慨万千。

  徜徉在房地产研究领域13年，崔霁保持着探索未知的激情，也收获了历经风雨沉淀出的静气。

  深耕热点 前瞻行业

  多年来，骨子里的韧劲，支撑着崔霁一步一步成为房地产研究领域的佼佼者。在她的带领下，研究团队聚焦房地产宏观、中观层面，紧跟城市更新、轨道交通TOD、租赁住房等市场热点进行了深入研究，在不断打磨中迎来了开花结果，始终站在行业一线。

  例如随着轨交建设兴起的TOD领域，早在2009年，崔霁和团队就开始研究城市轨道交通上盖综合开发，至今已深耕11年。

  2019年，在崔霁的主导下，房地产行业首份TOD发展蓝皮书出炉，在业内引发热烈反响。今年，她和团队仍在持续跟踪、不断完善TOD研究，2020年版的TOD蓝皮书正在紧锣密鼓地准备中。

  又如，行业热点城市更新。从2012年国家提出的棚改，到2014年上海工业用地转型、2016年允许商办物业转型为租赁住宅，再到2019年国家倡导的老旧小区改造，崔霁和团队都结合政策和房企应用需求持续深耕。

  她指出：“房地产行业正在进入存量时代，未来城市的可持续发展需要依赖于城市更新，城市更新是推动城市高质量发展的必然选择。中央提出对城市更新的新导向，从过去的大拆大建到现在的有机更新。我认为，未来有机更新的存量市场有着万亿级的发展空间。”

  把握趋势 创新突破

  当前，崔霁敏锐地观察到，房地产行业正在步入后开发时代，主要有三个特征，今年受疫情影响，这些特征可能会更加凸显。

  第一，市场新增市场规模已达到顶峰，开启存量市场及城市更新时代；第二，行业利润率不断下降，容错空间收窄，行业集中度不断上升；第三，企业分化越来越明显，核心竞争力突出的，以规模取胜的大而强企业和以运营取胜的小而美企业都会有各自发展空间。

  除此之外，房地产行业越来越关注与新技术的结合应用，包括大数据、人工智能、5G等新兴科技与房地产研究的结合，也是她较为关注的动向。

  市场不确定性加剧，催生地产研究领域百花齐放，作为队长，崔霁又将如何保证研究团队的市场竞争力？崔霁指出，易居研究院有十五年的研究积累，今年更是荣获官方评定的国内房地产领域唯一的“中国社会组织评估等级5A级”证书，在房地产研究方面具有平台优势。

  同时，易居研究院定期举办内部分享会、易居论坛、沙龙、研讨会等，在研讨、交流中不断提升团队专业能力，营造良好的学习氛围。

  此外，研究工作中队员们都勠力同心，是共同的战友。作为研究团队的队长，她和队员们亦师亦友，带领团队不断提升专业能力、不断创新，朝着行业应用型研究领域领先团队的目标奋进。

  谈及未来，崔霁笑着表示：“房地产研究工作是我的事业，我希望保持激情、保持创新，继续努力、争取突破，不断提升专业影响力，快乐工作，幸福生活。”