以“保交付”为底线,谨防行业风险

2022-07-14 08:34:51来源:丁祖昱评楼市

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  近期,多地出现购房者停贷现象,据业主发布的网络信息统计,截至发稿前已有106个项目业主宣布停贷。

  宣布停贷的原因主要是无法按期收房,不少业主在“强制停贷告知书”中都给出了要求项目复工的时限。

  据CRIC不完全统计数据显示,截至2021年末,24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米,占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。其中,郑州、长沙、重庆和武汉等项目交付风险较大,尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。

  造成楼盘停工、延期交付问题的原因主要是预售资金被挪用。

  2022年2月曾有“全国性的商品房预售资金监督管理办法”即将制定出台的消息,在此之前,预售资金监管则并未作全国统一规定,而是由地方政府制定具体的监管细则。

  我们认为,当前停贷问题虽然只是发生在局部城市的个别项目,但是从目前强制停贷楼盘个数逐日递增的态势来看,仍有稳步扩大趋势,理应引起有关部门的高度重视,中央和地方应尽快落地“保交付、促复工”纾困政策。同时企业仍需自救,不能抱有侥幸心理,更不能“躺平”,放任企业风险向更多领域全面扩散。

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  一份来自江西景德镇的“全体业主决定与2022年11月强制停贷告知书”刷屏后,全国越来越多的业主公开宣称集体停贷。

  长沙新力铂园业主王先生2019年初通过人才引进政策于长沙落户买房,他告诉我们如果不是没办法,他不会铤而走险选择停贷。

  “我是2019年初通过人才引进政策在长沙落户的,在对比了多个楼盘之后,于2019年12月在天心区新力铂园买了一套141平住宅,为了买这套房,已经耗费我们全部家当。当时交房日期是2021年12月30日,没想到如今钱房两空,首付60万相当于打水漂,房子不仅住不上,每月接近8000元的房贷一分也不少,如果不是没办法,我们不会铤而走险选择停贷。”

  按照新力铂园业主提供的强制停贷告知书显示,该项目于2021年7月全面停工,目前已逾期未交房超两千户。

  “我们要租房、还房贷、养娃、赡养父母,加上疫情反复,生活无比艰难,已无法承受每个月的按揭月供,我们只能铤而走险走向断供道路。”

从停贷告知书可以看出,停工核心原因是“住房贷款未按规定打入房管局资金监管账户,导致住房款被开发商违规挪用。”

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  这不是个例,南昌新力城业主代表席先生是江西赣州人,他告诉我们,为了孩子上学才将房子买到了省会城市南昌,选中新力城最看重的是地铁盘,以及园林式绿化,当时房价约1.1万左右,比周边楼盘要贵许多,月供接近5千,已经占了家庭月收入的一半。

“现在全家靠我一个人赚钱,我有两个小孩要上学,老婆全职照顾孩子,我们现在租房住月租要1600元。”

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  据CRIC不完全统计数据显示,截至2021年末,24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米,占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。

  其中,郑州、长沙、重庆和武汉等项目交付风险较大,尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。

  例如郑州,截至2021年末,尚未交付的问题项目总建面约271万平方米,占成交面积比重高达29%。又如长沙,尚未交付的问题项目总建面高达446万平方米,占比同样达到25%。

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  从目前已经宣布强制停贷的106个项目来看,已经涉及全国18省47城,其中郑州为重灾区。

  据了解,在此之前绿地城、锦艺四季城、名门翠园等项目已多次引发维权事件。

  2022年3月郑州成为了新年以来首个下场“救市”的二线城市,“郑州19条”中有不少是缓解房企流动性压力的纾困政策。

  然而3个多月后,郑州却成为了业主宣布强制停贷最多的城市。


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CRIC数据显示,在重点关注的全国195个项目中,按城市大区划分,目前东北、西北和华北未交付或延迟交付的项目占比较高,短期内犹存交付风险。

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  从目前业主们已经发布的“强制停贷告知书”中,我们可以发现预售资金被违规挪用是被提及最多的问题。

  由于商品房预售到最终交付存在一定期限的时间差,通常情况下预售资金需存入政府监管账户,并按照重点监管资金和一般监管资金的框架进行监管。

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  对于房企而言,商品房预售意味着企业不需要提前垫付过多的投资资金,销售回款周期大幅缩短。理想情况下,在项目销售的过程中,企业现金流便能回正,在项目正式交付前,企业便能锁定开发利润。

  预售资金虽然归属于开发企业,但与其他一般自有资金性质完全不同。原则上,房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用,且随着项目的施工进度进行拨付。

  在过去的发展过程中,预售资金对撬动企业规模发展至关重要,是房企非常重要的现金流。

  2021年随着部分房企流动风险显现,各地政府加强了预售资金监管,西安、天津、石家庄等 36 省市相继出台政策加强预售资金监管,要求全部购房款需直接存入专用监管账户,并实行全额、全程监管。

  横向对比来看,石家庄重点监管资金提取规则最为严苛,建成层数过半也仅能支取25%的资金,即便主体结构封顶,累计提取比例也仅为50%,而其他城市普遍在60%-70%。青岛也较为严格,多数城市重点监管资金在竣工验收备案或不动产首次登记后基本就可以全额提取,但青岛需要取得现售备案证明才可以。

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  2022年2月曾有“全国性的商品房预售资金监督管理办法”即将制定出台的消息,截至目前,预售资金监管尚并未作全国统一规定,仍由地方政府制定具体的监管细则。

  随后,由于上半年整体行业压力巨大,出于改善企业回款考虑,开始支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。

  受此影响,不少地方预售资金监管政策解绑。

  据不完全统计显示,2022年上半年45省市放松预售资金监管,以期加快房企销售回款进度,缓解企业资金周转压力。

  此次宣布强制停贷最多的郑州,实行差别化信用管理,高信用房企资金额度降低、提取比例提升。2022年3月发布的“郑州19条”中就有可以凭银行保函、第三方保函担保等额替换预售资金监管专用账户内的资金条例。

  保函一般指见索即付性保函,如果房企挪用工程款导致项目停工延期,或出现工程款、材料款、劳工工资纠纷等索赔情形时,银行会无条件支付相应担保款项,以此保障项目建设进度和质量,对于房企而言,通过现金保函“赎回”留存的监管资金,可以提升资金使用效率,节约财务成本。

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  我们认为,当前停贷问题虽然只是发生在局部城市的个别项目,但是从目前强制停贷楼盘个数逐日递增的态势来看,仍有稳步扩大趋势,理应引起有关部门的高度重视。

  且不论业主单方面的断供行为在法理上能否立住脚,单从事件造成的舆论恐慌和负面情绪持续蔓延的危害来看,很容易在短期内造成跟风效应。

  基于此,我们认为,地方政府应当以“保交付”为出发点,积极为企业纾困:

  一是支持企业有序复工复产,让企业经营逐渐回归正轨,尤其是对于部分反复遭受疫情影响的弱二线城市,应当给予税费减免、租金减免等政策支持。

  二是支持企业合理融资需求,不盲目抽贷、断贷、压贷,加大并购融资支持力度,促进行业债务风险出清。

  三是区分项目风险与企业集团风险,支持优质项目融资及收并购,间接改善出险企业资金面。

  四是放松预售资金监管的同时适当调降预售门槛,加快预售证审批,合理顺延项目交付期限,保障企业经营尽早恢复。

  五是降低土地竞买保证金,延期缴纳土地出让金等,并给予企业税收减免支持,缓解企业资金压力,帮扶企业摆脱经营困境。

  对于房地产信贷政策,我们认为仍应当坚持“有保有压”,逐步化解前期积累的系统性风险:

  一方面,对于房地产信贷额度还是应当适度压缩,防止过度加杠杆和泡沫化趋势,积极完善银行不良资产的紧急处置的方案。

  另一方面,对于基本面较好、购买力相对充裕的核心一二线城市仍可予以适当刺激,譬如限贷政策局部松动,下调二套房首付比例、认贷不认房等,激活相对充裕的改善性购房消费。

  众多业主宣布停贷的原因主要是无法按期收房,不少业主在“强制停贷告知书”中都给出了要求项目复工的时限。

  由此可见,对这些决定强制停贷的业主来说,他们最期盼其实是项目可以早日复工,而并非停贷本身。

  2022年2月曾有“全国性的商品房预售资金监督管理办法”即将制定出台的消息,我们希望未来该管理办法可以尽快出台,以防此类事件再次发生。

  同时,房地产行业仍需自救,不能抱有侥幸心理,翘盼政策暖风、行业转机等,更不能“躺平”,放任企业风险向更多领域全面扩散。

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