宋都服务二度递表:潜艇兵俞建午靠什么上岸?

范慧茹2020-09-07 09:09:17来源:乐居财经

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  执行远航任务的潜艇兵,一旦驶离码头,就没有回头的的退路。

  有着4年海军潜艇兵服役经历的俞建午,更明白其中的道理。在封闭性极强的海底潜艇里,没有超出常人的耐力和坚韧,是当不了潜艇兵的。

  今年7月份,宋都服务首次赴港IPO折戟后,俞建午没有放弃。9月3日,俞建午重振旗鼓,再度向港交所发起冲刺。

  对于54岁的宋都地产董事长俞建午而言,这并非挑战,更像是一场资本市场的征服之旅。

  在递交招股书之前,俞建午花了22年的时间培育宋都物业,又花3年多的时间进行一系列的股权腾挪。

 25岁女儿掌舵

  1987年,俞建午结束了4年的海军服役生涯,彼时年仅21岁的俞建午进入宋都股份(600077)的前身——杭州市江干区房屋建设开发公司,并在这里开启了宋都发展的新篇章。

  1995年,杭州宋都房地产有限公司成立,并被核准为一级资质房地产开发企业。

  就在同一年,俞建午在杭州成立了宋都物业,注册资本30万元,江干区房屋建设开发总公司宋都分公司及宋都装饰装璜建材有限公司分别拥有66.7%和33.3%的股份。

  成立后,俞建午进行了一系列股权转让及增资。2010年,宋都物业的注册资本增至500万元,由宋都地产全资拥有。

  6年后,即2016年12月29日,宋都地产以2670.8万元将宋都物业的全部股权转让予俞建午全资拥有的宋都控股。

  2017年12月29日,宋都控股又将宋都物业5%的股权转让给源瑞。源瑞为一间于香港注册成立的有限公司,其唯一股东为张裕光。

  2018年6月25日,杭州兴润从宋都控股和源瑞手中收购了宋都物业全部股权。经查阅,杭州兴润的法人不是别人,正是俞建午25岁的女儿俞韵。

  2019年12月11日,俞建午及招商永隆信托有限公司成立俞建午信托。9天后,俞建午将宋都和业的全部股权转让予招商永隆。 

  而宋都和业持有宋都服务95%权益,宋都物业是宋都服务的主要中国运营附属公司,因此,宋都和业及俞建午是宋都服务的控股股东。

  俞建午的良苦用心,不仅为自己,也是在给自己的掌上明珠俞韵铺平职业道路。

  2018年3月,俞昀正式担任宋都物业董事职位;2019年12月俞昀获委任宋都服务的董事会成员,并于一个月后,被又任命为宋都服务的执行董事,负责整体策略规划及整体管理以及监督业务营运、财务及人力资源。

  初入物管行业,俞昀接手宋都服务,作为地产二代并非高枕无忧,等待她的将是新挑战。

  体量依旧“袖珍”

  宋都服务IPO首战败阵,原因在于存在规模过小、关联方依赖以及盈利能力偏弱等问题。据宋都服务披露新版的港股招股书,其仍然没有摆脱三大问题。

  在物业服务这条赛道上,管理面积是衡量一家企业规模的重要关键指标。截止今年6月30日,宋都服务在14个城市设有9家附属公司及15家分公司,当中大多数位于浙江省;宋都服务共为33项物业提供物业管理服务,其中住宅物业16项,非住宅物业17项,在管总建筑面积约为640万平方米。

  虽然与去年9个月前相比,宋都服务的体量有了较大进步,新增物业项目6项、新增在管面积240万平方米,但依旧没有摆脱小规模物企范畴。

  2020年已递交招股书待上市的物企队列中,金科服务规模较大,在管面积达到1.2亿平方米;新晋上市的建业新生活,在管面积约为5700万平方米;金融街物业约1900万平方米等。

  或许是为迎合资本市场的喜好,此次递表,对关联方依赖性比之前大幅降低。

  据招股书,2017-2019年及2020年上半年里,来自第三方物业管理面积从2017年12月31日的约5万平方米增加到2020年6月30日约260万平方米。

  第三方物业管理服务收入从2019年上半年的245.7万元增长到今年上半年的1799.9万元,同比增长633%。物业管理服务收入占比从2019年上半年的5.4%增长到30.3%。

  而来自母公司的物业在管总建筑面积占比,从2017年底的98.4%降到今年上半年的58.9%。物业管理收益分别约5870万元、6870万元、8770万元及4150万元,分别占同期物业管理服务总收益98.2%、96.6%、91.7%及69.7%。

  净利率下滑

  宋都服务2017年至2019年的营收分布为8400万元、1.33亿元、2.23亿元。2020年实现营收0.93亿同比增加25.75%至1.17亿元,营收虽有增长但在29家上市物业股中仍然处于尾部。

  在2020年上半年,宋都服务的整体毛利率为27.6%,相较2019年的29.2%下降1.6个百分点,低于2019年26家上市物企平均水平。

  宋都服务的收入,主要来自物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务以及酒店业务和长租公寓业务。

  受疫情影响,社区增值服务毛利率下滑7.6个百分点,长租公寓业务毛利率更是下滑9.2个百分点。今年以来,青客公寓、蛋壳公寓接连曝出负面消息,疫情的影响犹如“雪上加霜”,长租公寓的收入表现难言乐观。

  此外,据其招股书的风险因素一栏,宋都服务提及,“或会不时与我们为其提供物业管理及增值服务的客户产生纠纷并遭到索赔。”

  企查查数据显示,宋都服务的国内运营主体杭州宋都物业经营管理有限公司涉37起司法案件及10起行政处罚。

  乐居财经查阅发现,宋都服务所涉司法案件多为物业服务合同纠纷和财产损害赔偿纠纷,在物业服务合同纠纷中其均为原告,财产损害赔偿纠纷其均为被告。而2020年最近一次行政处罚为违反特种设备安全管理规定,被罚款9万元。

  优化了收入结构占比的宋都服务,在调整了独立第三方物业收入之后,二次递表能否通过,还有待时间给出答案。

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