起底圣桦集团:东施效颦

严明会2020-09-24 09:36:49来源:乐居财经

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  【编者按】它们,低调,神秘,家底殷实,它们顽强,有特色地深耕一方,不追求上市。乐居财经开启“隐贵房企”大起底系列,挖掘它们水下冰山的故事。本期关注起家于四川的圣桦集团。

  乐居财经 严明会 发自成都

  “蜀道难,难于上青天”,这是四川的地势特征,亦是现今地产格局的真实写照。

  在这条充满荆棘的“川藏路”上,圣桦从起步伊始,就选择效仿蓝光发展的步调,不仅集结了众多蓝光老臣子、挖来了四川蓝光地产前总裁季斌担任公司董事长,还开启了多元化和全国布局的扩张模式。

  但是八年过去,蓝光发展迈入了千亿阵营,尽览无限春色,圣桦的东施效颦,却无缘房企百强。仍不甘心的季斌,喊出了“上规模、冲千亿”的口号,但在眼下,圣桦真的能在蜀道上冲出一条血路吗?

  蓝光元老创业?

  打着“幸福生活服务商”为口号的圣桦集团成立于2012年,发迹于四川,注册资本5000万,法人代表为严明,它曾在2018年11月,因“公示企业信息隐瞒真实情况、弄虚作假的”原因,被相关部门列入经营异常名录。

  从股权架构来看,圣桦大股东为天津圣桦投资有限公司,持股比例为99.60%,剩余0.4%股份则由成都美瑞通科技有限公司持有。同时,圣桦集团的背后母公司为圣桦国际控股有限公司,于2017年11月在香港注册成立,从构架上剖析,这家川企对于资本市场似乎跃跃欲试。

  法人严明为人低调,在公司官网上都未曾披露其个人信息和照片,以至于圣桦的起家故事,至今在成都地产圈也是一个疑团,甚至出现了两个不同版本。

  在外界来看,圣桦集团以蓝光为对标样本的初心,路人皆知。版本一的起家故事为,出身于政界的圣桦集团董事长韩志刚于2011年挖来了曾任四川蓝光地产前总裁季斌,担任圣桦集团董事长,并对其委以全面管理地产板块业务的重任,谋求扩张步伐的加快。

  乐居财经获悉,在珠海圣信水星股权投资基金管理有限公司中,韩志刚和季斌出现了交集,二人分别担任董事和董事长。该公司2015年成立,注册资本2000万元,目前已注销。

  此外,韩志刚目前旗下公司包括四川宏志实业、南充农村商业银行、四川明峰投资、阆中宏志实业、雅安雨城惠民村镇银行和南京谭家菜餐饮,多为金融机构和投资公司。

  在四川地产圈,蓝光元老季斌曾带领着公司创造连续7年在四川房地产市场占有率第一的业绩。同时,圣桦集团内部多个要职皆出现蓝光“老臣”的身影,例如董事长蒋琳媛曾任蓝光总裁助理、蓝光嘉宝董事长兼总裁,而总裁邓翠祥曾任蓝光工程管理中心负责人,资阳公司总经理马翊萱亦曾在蓝光营销条线任职且工作多年。

  在外界眼中,圣桦起家故事的第二版本,更像是季斌从蓝光总裁之位离职后,自起炉灶,带着几位离职高管一起集资并找了一些风投,创立四川圣桦,从成都周边的小城市开始,在三四线城市拿地做开发。

  “上规模、冲千亿”

  对比同区域的四川“地产一哥”蓝光,圣桦不仅起步晚,而且步伐小。在它刚成立的2012年,蓝光地产的销售额为125亿元,分别在昆明、长沙、无锡、青岛、北京等一二线城市高溢价大手笔拿地。据估计,蓝光当年拿地金额约100亿。

  而圣桦在五年后才开始进军成都主城。据报道,2017年2月15日,圣桦公馆亮相新都,拉开圣桦集团进军成都主城的序幕。

  截止目前,圣桦仍局限于三四线甚至五线城市,在四川大邑、新都、南部、营山、三台、资阳、眉山,河南开封、周口、商丘、濮阳,陕西汉中,云南昭通,安徽亳州等城市落地,全国化布局推进缓慢,且通过签约底价拿地造大盘。

  而今,圣桦集团的战绩如何?在克而瑞统计的《2020年上半年房地产销售TOP 200榜》中,竟无这家企业的身影。TOP200的权益销售额门槛分别为24.8亿,而圣桦集团并不在榜。

  百强成色不足,圣桦却更加胆大地喊起“上规模、冲千亿”的口号。转眼今年3月,季斌推进组织架构升级,正式成立四川、河南、陕西、云南、安徽、湖南、江苏七大区域公司,同时集团总部新成立了市场研究中心和规划创意中心,实现总部做“专”,区域做“实”,项目做“快”。

  官网显示,圣桦以智慧生活社区、健康养老公寓、主题商业中心、运动主题公园、教育成长空间“五位一体”为核心元素,在城市打造CHD中央幸福区(Central Happiness District)。

  商业方面,与蓝光起步时以商业地产为主有异曲同工之处,圣桦喊出了“百城百MALL”战略,以三四线城市为目标市场,以购物中心为主体的全业态城市综合体,旗下大邑圣桦时代广场、南部圣桦时代广场、绵阳三台圣桦国际城.红星美凯龙商场、营山圣桦时代广场等已经开始营业。

  但从全国布局来看,在三四线城市扎根的还有万达广场、吾悦广场,圣桦想要突围困难重重。所以眼下,圣桦“百城百MALL”的计划鲜少被提及。

  P2P信托狂加持

  对于扩张期的房企而言,资金始终是绕不开的问题。成立八年的圣桦集团,由于未上市,它究竟拥有怎样隐秘的输血渠道?

  圣桦集团与一家头顶清华控股光环的公司往来密切。成立于2014年的道口贷,自称为清华控股旗下普惠金融平台,本质是一家P2P中介平台,注册资本1.18亿元。2018年道口贷却由盈转亏,亏损超1700万。

  早在2015年,圣桦集团和道口贷就展开了合作,共拓供应链金融业务。主要是为圣桦集团供应链上的中小供应商提供应收账款转让业务,解决其供应商短期融资需求。而圣桦集团作为核心校友企业,将会提供承付保障。

起底圣桦集团:东施效颦

  而今,在道口贷官网上披露了圣桦集团圣桦集团供应链用户还款情况,融资方数量1105个,项目数量2053个,融资金额8.88亿元。此外,三个圣桦项目名称为(20062602、20062402、20062202) 工程劳务应收账款融资标的,处于还款阶段中,约定年化利率9.5%,明显高于普通房企融资的平均利率。

  与此同时,高成本的信托资金是圣桦的重要融资渠道。4月6日,圣桦集团孙公司周口圣瑞置业出售25%股权,引入“金主”五矿信托。周口圣瑞置业成立于今年1月,出售股权后数日,便一举拿下周口圣桦名城旁边一宗近94亩土地。

  圣桦集团汉中项目也离不开五矿信托的鼎力支持。2018年8月份,“五矿信托-恒信共筑65号-圣桦汉中集合资金信托计划”成立,总规模1.434亿元,期限12个月。从形式上看,上述信托计划的融资方——汉中圣美嘉实业引入新股东五矿信托。到去年9月,五矿信托已退出汉中圣美嘉实业,继续由汉中圣桦置业继续独资持有。

  除五矿信托之外,四川信托是圣桦集团的另一个金主爸爸。2017年,四川信托向新都圣桦公馆提供了1亿元借款用于项目开发,期限为一年。

  去年12月,成都宇峰置业通过出售云南宸丰置业20%股权引入四川信托。云南宸丰置业旗下主要项目为圣桦锦悦府,占地422亩。今年1月,四川信托发行了一款以云南昭通圣桦锦悦府项目为标的的信托产品,募集2.9亿元,期限24个月。转眼至今年4月底,四川信托却悄然退出了云南宸丰置业的股东序列。

  有意思的是,眼下四川信托自身也难保。7月26日,四川银保监局发函指出,四川信托在关联交易、风险管理、内部控制等方面存在严重违反审慎经营原则情况,目前已对其采取监管强制措施。

  业内人士分析道,目前信托融资对房地产行业的贡献越来越高,房地产信托项目成本基本都在10%以上,有些甚至高达13%-15%。一旦信托融资收紧,对于整个行业的影响都比较大,尤其是中小房企,过度依赖信托投资,一旦政策有变,资金链断裂的风险就会上升。

  除了高成本的信托融资,屡屡发生的维权事件也折射出这家房企在产品上的缺陷。今年,河南开封圣桦城三期被曝延期交房,且虚假宣传、房屋质量等存在诸多问题。7月30日交房当日,一千多户业主仅有一百多户收房。

  另外,有百度贴吧网友留言道,“圣桦卖给我家的房子收房后第4个月后发现墙面全部翻沙,找了物业一百回也得不到解决,你们踢皮球一样拖着我们业主,做这些豆腐渣工程良心过得去吗?”截止目前,圣桦集团共涉及四起诉讼,囊括建设工程合同纠纷、著作权权属、侵权纠纷等。

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