天房发展:“骨折”卖地 债务“孤岛”

陈晨2020-09-28 08:41:12来源:乐居财经

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  “我的意中人,是个盖世英雄,有一天他会踩着七彩祥云来娶我。”紫霞仙子没能等到她的盖世英雄,天津房地产集团有限公司(以下简称“天房集团”)也没能等到 “白衣骑士”解救它于危难之中,昔日“天津地王收割机”已然确定进入债券违约期。

  9月以来,天房集团已发生2起债券违约事件。

  其一是9月8日,天房集团因无法按期足额偿付债券回售日应付本息,导致“16天房04”债券发生实质性违约,涉及债券本金7亿元、以及回售债券利息5390万元。

  其二是9月21日,天房集团35亿元余额的境内债券“15天房PPN001”到期,票面利率为5.95%,天房集团再次违约。

  值得关注的是,于9月29日,天房集团还有1亿美元境外债券将到期,票面利率4.5%。天房集团届时能否按期偿还债券?

  上有天房集团深陷债务危机,下有兄弟公司天津房信首现债券违约,天房发展(600322.SH)能独善其身吗?

  “骨折”卖地

  天房集团作为天津市老牌的国有地产企业,仅控股子公司就有40多个,涉及的产业包括土地整理、房地产开发、基础设施投资、建筑施工、新型建材等多个领域。其中,房地产业务更是天房集团的主要业务,2013年至2016年多次拍下天津地王或创下拿地单价新高,一度被外界称为“天津地王收割机”。

  拿地扩张模式之下,天房集团债务规模持续增加,偿债压力越来越大。

  2017年6月,天房集团启动“混改”,拟通过增资扩股、股权转让等形式引入投资者,拟引入的投资者持股比例为40%-60%。2018年4月,天津产权交易中心再次挂牌出让天房集团65%股权,拟募资83亿元。期间传出意向投资者不在少数,包括万科、融创、碧桂园等知名房企,但都没实现。即便后来中国保利集团与天津市签订了对天房集团实施共管,但最终市场传出保利退出天房集团的共管状态,即退出天房混改。

  在自救方面,为了筹集资金,天房集团设定了“员工信托计划”,并于2019年公开出售旗下近百亿资产。

  值得注意的是,今年9月1日,天房集团15.7亿元将位于天津市南开区迎水道北侧的土地使用权成功拍出,这个成交价相较2017年拿到项目时的30.72亿元,近乎“腰斩”。

  此外, 今年7月22日,天房集团的母公司天津津诚国有资本投资运营有限公司(以下简称“津诚资本”) 以约5.96亿元将天房发展13.21%的股份转让给了天津国有资本投资运营有限公司(以下简称“津投资本”)。9月21日,上述股份转让完成。津投资本成为天房发展的控股股东,持有天房发展16.42%股权。而津诚资本则继续透过全资子公司天房集团持有天房发展13.53%的股权。

  不过,套现后的津诚资本没有“替子还债”,天房集团仍未能摆脱债务违约事件。

  债务危机与“稻草”

  天房发展的新控股股东津投资本,成立于2017年1月22日,注册资本101.3亿元,津投资本是由天津是国资委控股企业,是天津混合所有制改革操作平台。据媒体,津投资本已顺利完成天津农商银行增资扩股实施混改,统筹推进天津公交集团、天津市交通集团、天津能源集团、天津渤化集团、天津滨海农商行、天津水务集团、天津外经集团等市管企业混改工作。

  看起来,津投资本“不差钱”,混改引资业务也正中天房发展下怀,它会是天房发展的那根“稻草”吗?

  在业绩方面,近年来天房发展营收“过山车”。2015年至2019年,天房发展的营收分别为38.02亿元、35.31亿元、63.49亿元、34.01亿元、95.64亿元,分别同比增长19.53%、-7.13%、79.81%、-46.43%、181.19%。2020年上半年,天房发展营收约12.06亿元,同比减少60.8%。

  债务方面,截至2020年6月30日,天房发展手持货币资金约为9.94亿元,而公司短期借款约3.4亿元,一年内到期的非流动负债约为97.69亿元,天房发展手持现金资源远不足以覆盖短期有息负债。

  此外,天房发展还为旗下子公司提供巨额担保。据财务报告,截至2020年6月30日,天房发展对外担保余额约19.96亿元,对子公司担保余额约为32.29亿元,担保总额达52.15亿元,占公司净资产比例的111.9%。未来,担保“负担”或许还会加重。9月25日,天房发展发布公告称,2020年,公司拟为部分全资和控股子公司提供合计不超过40.10亿元的担保。

  担保额不断加码,自身现金流也亮起红灯,天房发展债务危机正在逼近。谁会是它的“盖世英雄”?

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