颜建国时代,中海进击行业TOP5

曾冬梅2020-10-13 12:43:42来源:中房报

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  10月8日,地产行业曾经的“利润王”中国海外发展有限公司(股票代码:00688.HK,以下简称“中海地产”)亮出了前9月的成绩单。以前9月2571.86亿元的销售金额来看,该公司完成全年4000亿港元(折合人民币约3453亿元)销售目标、保持行业第6位置的难度不大。

  4000亿港元是中海地产上一任董事局主席郝建民对市场的承诺,现任董事局主席颜建国有更高的追求。在8月份的业绩发布会上,他透露,要保持利润总额持续稳定的发展,规模必须得有比较大的提高。具体而言,中海的新目标是保持在第一梯队中,销售规模尽快进入到前5。

  为了冲击规模,中海地产今年安排了1400亿元的购地预算,比去年增长23%。用颜建国的话说,为了拿地,所有的渠道、所有的方法都可以用。今年前9月,中海地产在土地市场颇为进取,花了940.55亿元买了建筑面积1018.94万平方米的土地,在中指研究院的拿地金额排行榜中,名列第一。

  规模的诉求很大程度上源自盈利能力下滑的压力。亿翰智库认为,在行业利润率降低的背景下,中海地产较高的净利润率优势不断弱化,未来能否依靠规模的加速增长,重新夺回“利润王”的称号,仍有很大的不确定性。

  两个时代的更迭与“利润王”丢失

  2016年11月,郝建民辞任中海地产执行董事、主席兼行政总裁,宣告“郝建民时代”正式终结。1个月后,颜建国被任命为执行董事兼行政总裁,为接班做准备,2017年6月,他开始担任中海地产董事局主席,且继续兼任行政总裁。自此,中海地产跨入“颜建国时代”。

  郝建民在任的3年多时间,主导了两起重大重组、并购,将中建地产300多亿元的资产收入囊中,还收购了中信股份旗下大部分住宅项目。为了吸收这些资产,中海地产进行了不少内部调整,加上相对保守的投资态度,该公司错失了加速规模发展的机会。

  颜建国接手的时候,中海地产的销售额排名第6,他希望能把速度提上去。2018年,中海地产的销售额实现了3000亿元的突破,同比增长29.81%,为7年来的新高,但依然低于当年百强房企35%的平均同比增速。按照克而瑞的统计,2014年-2018年这5年里,中海地产销售金额的平均同比增速及复合增长率分别为17.3%和16.8%,在TOP10房企中均居于末位。

  2019年,中海地产的销售额增速保持在了25.2%,在颜建国看来,这已经是行业领先的水平了。但是,该公司的销售排名依然未有突破,2019年的全口径销售额排名下滑至第7。

  更重要的是,从2017年开始,中海地产连引以为傲的“利润王”称号也没有保住,净利润总额陆续被行业的规模前三甲所赶超。影响利润总额的除了销售规模,还有利润率。2019年,中海地产的盈利能力开始出现下降趋势,毛利率较2018年同期下降了4.1个百分点,净利润率也同比下降了1.1个百分点。2020年上半年,该公司的毛利率继续下滑,同比下降4.3个百分点,净利润率同比下降3.5个百分点。

  前9月买地投入940亿元 力回行业前五

  身为现任掌门人,颜建国已经多次被问及如何看待规模掉队、盈利能力下滑的问题。在8月份的业绩发布会上,他坦言,过去五六年,房企们加的杠杆比较高、发展速度特别快,相较而言,大家觉得中海发展保守,有些慢。但他认为,近两年半,中海地产的增长速度在行业里面已经算领先的了,同时利润规模、利润率都名列前茅。

  当然,这种中庸的表述还不足以说服投资者。因此,颜建国也适当的透露了更进取的发展规划,表示中海地产正在编制下一个5年计划,总体目标是希望在规模方面保持行业的第一梯队,同时确保经营效益持续稳定的增长。所谓的第一梯队,指的是进入行业前5。

  这个目标的提出,是基于对未来行业利润率走势的判断。他认为,在当前政府限价、市场进入存量的大背景下,产品的价格、利润率还是会有一定下降,在这种情况下,为了确保利润总额在未来5年的持续增长,中海地产的销售规模必须有比较大的提升。

  要支撑规模的大幅增长,每年必须购入大量的土地。颜建国表示,在公开市场,中海地产需要更加勤奋,在所在目标城市里面,以频率换概率,用更多的机会拿到符合投资标准的土地。仅仅是9月份,该公司就在北京、无锡、济南、东莞和厦门收购了七幅地块,应付的土地出让金约为148.73亿元。前9月,中海地产已经为买地投入了940.55亿元,占全年1400亿元预算的67%,可以预见,接下来的3个月,该公司将加速攻城略地。

  然而,底子薄的弱势难以在顷刻间扭转。即便2017年以来,中海地产已经有意识在加大投资力度,但截至2020年上半年,总土储货值只有约1.3万亿元,排在行业第7。而目前行业销售排名第5的房企,土储货值是中海地产的接近2倍。

  短期内,资本市场对中海地产的盈利前景还是有所担忧。里昂证券在报告中表示,土地并购并未为给该公司提供实际帮助,市场担心公司在完成管理层更迭后能否带来实际具有说服力的表现。该机构认为,虽然今年中海地产有望达成4000亿港元的销售目标,但考虑到毛利率收缩的影响,仍不足以带动其业绩的显著增长。

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