奥园京津冀的隐秘“援手”

曾树佳2020-10-27 08:44:16来源:乐居财经

扫描二维码分享

  聚焦于粤港澳大湾区的中国奥园(HK:03883),已渐渐将投资触角,伸向全国。其中,京津冀也是其重点的布局区域。近日一则消息,就披露了奥园位于石家庄项目的进展动态。

  10月26日,乐居财经获悉,五矿国际信托有限公司(下称“五矿信托”)退出投资企业河北绿科房地产开发有限公司(下称“绿科地产”)。

  此次股权变动前,五矿信托持有绿科地产20%股权,广州弘尚置业有限公司(下称“弘尚置业”)持有其78.36%股权,河北绿盛园林绿化工程有限公司(下称“绿盛园林”)持有另外1.64%股权。

  五矿信托引身而退之后,其持有绿科地产的股权,由弘尚置业接手。由此,弘尚置业持股比例从78.36%上升到98.36%。

1

  若再向上溯及,则可以发现,弘尚置业为奥园旗下企业,绿盛园林则为锐拓集团旗下企业。他们共同持有的绿科地产,对应的合作项目为锐拓奥园(一号院),也称“奥园长安壹号”。目前,在项目公司的高管中,谢超、谭毅等都是奥园系成员。

  以信托之力

  早在2018年12月,奥园就携带8182万元资金,入股绿科地产,绿科地产的注册资本随之上升至1.82亿元。迅速入局,奥园意在借助这个“马甲”拿地;但长安颐园二期地块在月内停拍,它只能暂时等待。

  但它并没有等太久。隔年3月,绿科地产就以9.39亿元竞得石家庄[2018]085号地块(即长安颐园二期地块),毗邻的长安颐园一期,已在锐拓集团的手中落地呈现。

  锐拓集团,始创于2009年,在河北形成了集住宅地产、商业地产、综合体构建、园林设计、物业服务为一体多功能、复合型房地产开发格局。与锐拓这种本地企业不同,奥园彼时才刚刚首入石家庄。

  那时候,锐拓集团董事长习庆军表示,长安颐园二期新拿的地块全部做超低能耗建筑,也就是被动式住宅。话音刚落,锐拓集团就与奥园在5月18日,举行了合作签约仪式。

  这个合作仪式颇为耐人寻味,因为在此两天前,五矿信托刚带着4545.5万元入场,使得绿科地产的注册资本,再次由1.82亿元上涨25%至2.27亿元。这位“金主”,似乎是跟着奥园的脚步而来。

  五矿信托的地产生意圈甚广,业内多家房企都是它的合作伙伴。此次为奥园长安壹号项目输送资金,并不足为奇。

  不过,相关信息显示,除了允许五矿信托通过增资,获得绿科地产20%股权之外,弘尚置业、绿盛园林还陆续质押项目股权予五矿信托,从而获得少至372.73万元、多至1.78亿元的多笔现金流。

1

  在多渠道资金的加持下,项目的开发进展顺风顺水。

  2019年6月,锐拓奥园(一号院)项目设计方案被披露,该项目位于北二环西路北、制酒厂东、颐宏路南、长安颐园西,用地性质为居住及养老。

  根据规划图可知,其规划建设18栋被动式住宅,用地面积为61935.93平方米(约合92.9亩),规划户数1387户;其中,规划商品房户数1275户,保障房户数112户,容积率为2.5。

  此后,锐拓奥园(一号院)项目(A区)陆续拿到预售证。如今年1月份,其获得了(2020)3号预售证,预售范围为8号住宅楼,预售面积9715.55平方米;4月份,其获得了(2020)43号预售证,预售范围为15号住宅楼。

  而近日五矿信托退出,将持有的项目股权转给奥园,或许是它已完成了投资的“使命”。

  业内人士对乐居财经表示,五矿信托的举动,实际上是债权的性质。之所以会以持股的形式进行,一方面可能是便于操作,另一方面也可能是出于对房企 “少数股东权益”数据的考虑。

  不管是信托、资管计划,还是其他的金融产品,出资方都会在一段时间后退出;其中,融资计划到期、达到预期收益率等,都是其退出的部分内在原因。而从另一个角度讲,房企也希望他们适时隐退。

  有统计数据显示,近十年来,奥园少数股东权益占比总体在50%左右,而少数股东损益占比近年来虽然呈现上升的趋势,但是依旧显著小于少数股东权益占比。

  京津冀往事

  借助信托的真金白银,实现项目开发的平稳过渡,是奥园董事局主席郭梓文乐于见到的。一直以来,他旗下的奥园虽深耕南方,属“粤系房企”,但向京津冀拓展的心思,却一直萦绕在其心头。

  看着石家庄项目的案名“奥园长安壹号”,郭梓文脑海中,或许会泛起另一段艰涩的回忆。毕竟当年京城的“长安8号”项目,名字与之稍有相似。

  2007 年,奥园重返香港上市。两年后,郭梓文决定北上“进京”。

  2009年,中国房地产行业在4万亿的驱动下,显得有些躁动。年内,奥园以认购可转换票据、控股等一系列资本运作方式,用3.7亿元收购了世纪协润41.33%的股份,并向世纪协润提供了4.6亿元的短期贷款助其还债,以此将长安8号收入囊中。

  奥园或许觉得,长安8号这样的明星项目正是自己丰富高端产品线、撬开北方市场的理想突破口。郭梓文也相信,这“将会对奥园未来 2-3 年的业绩起重要作用。”

  不过,在一番火热的宣传造势之下,长安8号却令人大失所望。

  拿下项目的隔年3月,长安8号首次开盘只获得了10亿元的销售收入,与郭梓文预期的120亿元相差甚远。紧接着,房地产调控不断上弦,限购政策大大挤压了住宅市场,豪宅项目受到的影响更大。

  及至2012年3月,奥园终于决定放弃长安8号项目,以14.8亿元将其持有的项目51%股权尽数出清,不再留恋。 据业内人士透露,奥园运作失败的主要原因,是长安8号项目经过层层转手后,股权关系极为复杂,它一直没能掌握主导权。而且,光是偿还欠银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款,奥园就耗资30余亿元。

  在北京的这次败绩,对于奥园来说,是一个不小的打击,但这并没有击退郭梓文布局京津冀的念头。如2017年,奥园就在北京密云、丰台收购了两个项目,即奥园北京源墅、奥园二环广场。

  今年4月7日,奥园宣布入主田汉控制的上市公司京汉股份。据悉,其入主之后,将获得京汉股份在京津冀以及重庆、成都、南京等地拥有的18个项目,共可售面积约124万平方米。

  乐居财经查阅半年报获悉,今年上半年,奥园实现合同销售额508.72亿元,其中北京、天津、河北的合计销售额为23.69亿元,仅占比4.66%。不过,在郭梓文持续布局的情况下,该比例或许会在此后有所上升。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "ok"}