不知不觉间，买房故事已经讲了四期。四个人与房子的纠葛中，有无奈，有懊恼，有哀愁，有倒霉。尽管他们的开头、过程、结局甚至未来不尽相同，但一样的是，都是对在想留下来的这个城市安一个真正意义上“家”的执著人们的缩影。

  “5”是自由数，能幻生出多种变化。第五期，又恰逢中秋佳节将至，我们就来讲贯穿着北京楼市“编年史”的买房故事。因故事确实较长，因而我们将其分为上下篇呈现。喜欢追读的各位，请持续关注！

  一个房地产人眼中的北京楼市13载（下）

2012年，达子的小孩已经上幼儿园中班了。达子知道，学区房需要提上日程了。干了多年房地产的他知道，北京的教育资源都固化在三环内，要孩子赢在起跑线上，户口必须落在城里。说到这，达子话多了起来，“谁也别忽悠什么通州和房山的楼盘也有教育配套——很多小学才只有三个年级，因为还没有那么多适龄儿童入学呢。体系都还没搭建完整，能有多高教学质量？”

  一番比较之后，达子在西城和海淀两个教育强区之中选择了教育资源密集程度更高的前者。第N+1次踏上看房路的达子发现，西城有个怪现象——并非都有产权，有的是企业共建的，有的是机关大院的。也不是所有有产权的房子都拿出来卖——拿出来卖的吧，买方还不一定看的上，“因为实在是太破啦”，达子摇头。

  学校排名越靠前的学区房，供应量越少。达子看上的一个属于共建大院的小区，房子户型在那附近算是不错的，但就是不出房，达子蹲点了两个月也无果。“好房子就是最优资产，除非迫不得已急着套现的，没人会轻易卖掉”，他感慨。

  但毕竟是专业人士，达子这些年的地产圈可不是白混的。他总结出每年6月小升初结束后，会随毕业生腾出一批完成阶段性功能的学区房。但这个间隙很短暂，基本出来就有卖家跟上，所以要眼疾手快。

  迫于限购政策，达子和妻子卖掉了房山的一套投资房，买下了西城的一个“老破小”，当时的价格是将近5万元每平米，带着租约。而本来达子对这套房的定义就是自用+投资，因此继续以每月6000元出租。而如今，达子的女儿不仅靠它进入了重点小学，房子的价格也飙升到了10万元/平方。一箭双雕、两全其美，达子又一次尝到了买对房的甜头。

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  2013年，政府开始收紧金融政策，调整首付比例，提高利率。原来几十万就能撬动的房子，首付一下翻倍到了7位数。

  当年10月，政府又开始整治行政寻租空间里以社保作假为代表的一些行为。同时，自住房被提上台面，要求土地供应层面有一部分专用来解决纯刚需，鼓励开发商盘活手中土地做自住房。

  但由于房子这种商品的特殊性，生产周期长，所以达子预测，自住房政策的落地开花，至少得到2014年。

  果不其然，2014年就是自住房之年。“七折房”让很多刚需客似乎听到了春天的脚步声。

  但很快就质疑声四起，因为供应和需求的配给完全对不上！例如门头沟的年轻人，可能通过摇号匹配到了东四环。但他只能弃选，因为他工作生活在西边。所以达子总结，“自住房是一种行政善意，但不现实、缺乏市场化。”

  至于开发商，盖自住房只是为了完成政治任务。赔本的买卖做不起，就只能在同地块的商品住宅部分上找回成本。于是，自住房和伪豪宅“俩俩相望”也成了那个时间段的一项“楼市特色”。

  从数据上看，2014年的房价跌了。但其实，是自住房的价格拉低了整体均价，混淆了视听。而正是在那年，政府在内部文件里明确，“北京热点区域热点板块供应紧张局面难以改变”。达子认为，这等于已经承认了一个事实——北京全面性且不可逆的进入有条件性置业的时代。就是说有钱都不一定能买到房。

  也是在这一年，达子女儿满六周岁，开始上学了。达子一家三口连同他母亲，搬到了西城区。但那个买来的不足60平的小房子显然是不够住的，于是他们在收来的房租基础上，每月再贴5000元租了一个大房子。

  起初达子两口子想的挺好：周一到周五孩子上学，周末节假全家再回东五环的房子。但实际上一到双休日，孩子和大人的时间就都被各种课外班占满了。长一点的假期，就干脆带着孩子出城玩了，所以东五环的房子一直空置在那。

  外环有套大房子，城里有个小房子，在小房子附近再租个中型的房子过日子。这就是现在北京大多数中产人士的生活实况。在孩子6岁到16岁之间，他们必须被挟持着住在不属于自己的家里，这就是这个城市摊大饼式发展的结果。

  2014年底，房地产行业又发生了状况：一些专家拿着全国的住宅库存数据呈给政府，提醒他们注意。

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  于是，“去库存”成了2015年的楼市主旋律。

  为了消化库存，政府再次使用金融杠杆——降低首付比例，鼓励贷款。但结果在最应产生作用的三四线城市并没有产生太大动静。但却让一二线城市再次掀起新一轮狂潮。

  2014年，北京六环的成交单价约为2.3万元/平方米，一套80平米左右的住宅总价200万，原来需要50%比例、小100万的首付。到了2015年，30%的首付比例——60万就行，刚需一下子又涌进市场。

  那一年，新楼盘一开就清；没有新房供应的区域，就炒二手房，这样一来，房价又上去了，并开始触动换房需求，很多人发现自己当初80万买的两居现在已经值300万了，就赶紧张罗着换一套更大的。

  二手房的换房需求将房价拉涨到2015年底，直到市场的浮躁和恐慌出现在了2016年的春节前后，追涨的需求和资金避险的需求双双显现。

  2016年楼市的特点是：不分刚需、改善和豪宅，一概全涨！以往规律屡屡被打破——比如千万级以上的豪宅过去消化量很有限且稳定，但在这一年却出现了几何状的销量增长。因为一般来说，千万级以上的豪宅消化量都特别稳定，因为实体经济实在太虚弱，除了房产之外的所有投资渠道都惨烈血洗。于是连很多从商数十年的老企业家都纷纷关掉实体进行资金套现，然后把钱投进一线城市的高端房产避险。

  也是在今年，楼市风波尤其多。跳单、毁约、中介教唆业主向多个卖家收意向金……

  采访的最后，达子感慨：在房地产行业13年，深深觉得这个圈子最能折射人性。2005年买房意识觉醒，2008年暴跌，2009年暴涨，2011年、2012年滞缓，2013年新城大跃进，2014年自住房当道，2015年再次暴涨……这些市场端口体现出来，说是一时现象也好，一阵趋势也罢，但在微观交易端，其实都是人性作祟。

  70年代末生的达子已经奔四。他深切觉得70后是真正跟随城市化进程，迎面各种住房问题的一代：到大城市落脚，需要租个房子住；到结婚，产生刚需，买下第一套小户型；待到生子，首次改善来了，需要换大房子满足家庭结构变化；孩子长大、父母渐老，又要进城买学区房，争取教育资源和医疗资源……

  现在的北京楼市，已非是一般人可以投资。不仅因为资金门槛高——而是条件越来越多后，整个的交易成本提高、交易周期拉长。除非你历练过，眼光特别准，操作手法很娴熟，不然很容易成为那批为先进这个城市的人买单的后来者。

  每个人在这个城市里不同阶段的需求，其实和所有同样在这里发展的人的经历是一样的。所以买房换房肯定不是纯投资导向，一定是人生发生了变化。而楼市也起了大变化：从十年前的闭着眼买买买，恨不得明天就卖出赚出差价，到现在只有“买”和“卖买”的区别。买，是从无到有；卖买，是因为卖了才有资格再买。

  相关阅读：

  一个房地产人眼中的北京楼市13载（上）：讲述老百姓真实的买房故事（五）

  讲述老百姓真实的买房故事（四）：恐怖的是故事，还是房价

  讲述老百姓真实的买房故事（三）：爱情没了,还好我留下了房子

  讲述老百姓真实的买房故事（二）：气喘吁吁

  讲述老百姓真实的买房故事（一）：致我们何处安放的生活

  网上流行一个段子：80后是被坑的最惨、活的最 累的一代。他们上小学时，上大学不要钱，他们考入大学，小学是义务教育了；他们还上学时，工作包分配，等他们走入社会，工作不仅需要自己找，竞争还很惨 烈；房子几百块一平时，他们和父母同住；他们需要买房结婚独立出去时，房子贵到割俩肾卖光血也负担不起……

  段子残酷到让人完全笑不起来。但这就是目前中国楼市的最主要购买人群--28岁至35岁青年人生活的真实写照

  尽管当年被认为"疯了"的任志强对房价会破10万的预言早已成真，也的确有隐形新贵、富翁不时刷新着豪宅成交的新纪录，北京今年上半年单价8万+的新建 商品住宅成交量达616套--平均每天卖出三套半。但，那些普遍怀揣置业安家梦的普通人呢？在这样狂热到已经变态的市场中，他们如何实现自己迫切和朴素的梦想？

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